Jak naložit se služebností

Po novele občanského zákoníku se do povědomí zejména vlastníků nemovitostí pomalu vrací pojem služebnosti. Její základní charakteristika spočívá v tom, že vlastník je povinen nekonat či strpět nějakou činnost oprávněného. Nevhodné ošetření vztahů skrze tento právní institut může všem zúčastněným stranám v budoucnu zejména při prodeji nemovitosti či vyjednávání o úvěru velmi zkomplikovat situaci.

Danajský dar

Právní úpravu lze nalézt v zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jako „OZ“), a to především v §§ 1257 – 1302. Služebnost lze zřídit ve vztahu k nemovitosti nebo jen konkrétní osobě. Ještě před tím, než k jejímu zřízení dojde, je však nanejvýš vhodné se pořádně zamyslet, co od takového kroku všichni zúčastnění očekávají a hlavně jaký bude mít budoucí dopad. Využití služeb advokáta by bylo určitě na místě, jelikož je tak možné předejít potenciálním problémům, krizi v rodině či dokonce soudním sporům, v což nepochopení různých forem služebnosti může v důsledku vést.

Ukázkovým případem bývá situace, kdy se prarodič rozhodne darovat svou nemovitost vnoučeti. Chce tak preventivně předejít tahanicím při dědictví, zároveň se jedná třeba o vícegenerační dům, kdy se vnouče do jednoho patra hodlá nastěhovat. Prarodič chce logicky nějakou pojistku, že může v klidu ve svém domově dožít, tudíž se nechá na katastr zapsat při převodu nemovitosti i právo ji doživotně užívat. Vděčné vnouče pod vidinou nabytí domu se vším nadšeně souhlasí a převod i zapsání služebnosti proběhnou bez problému. Vnouče by nyní rádo dům za pomoci úvěru na bydlení rekonstruovalo, zde se však objeví první komplikace.

Při nevhodné formulaci může být odhadní hodnota nemovitosti s takovouto služebností sražena až na 0 Kč, tudíž by nebyla přijata jako vhodná zástava žádnou bankou. Je tomu tak z důvodu toho, že při potenciálním zesplatnění úvěru by se nemovitost stala takřka neprodejnou. Určitou cestou by mohlo být rozdělení domu na bytové jednotky vymezené v katastru. Banky by pak bez problému akceptovaly jako zástavu byt bez služebnosti. Dokonce lze vymezit i jen konkrétní místnosti, jež bude oprávněný moci užívat (např. kuchyni, pokoj a sociální zázemí). V takovém případě by bylo možné zastavit celý dům, ovšem ponižovala by se jeho hodnota právě o hodnotu takovéto služebnosti. Zde by mohla být nápomocna zase předběžná konzultace se soudním znalcem či odhadcem, který by měl být schopen vše pro lepší představu vyčíslit.

Banky preventivně trvají na tom, že k zastavované nemovitosti se nesmí žádné takovéto právo vázat, případně ho pak musí zájemci o úvěr v nějaké lhůtě (většinou do 3 měsíců od sjednání smlouvy) zrušit. Takováto podmínka se bohužel častokrát opomene zmínit a jako „noční můra“ se kolikrát vynoří až v pokročilé fázi jednání, někdy dokonce i po podpisu úvěrové smlouvy. Pod časovým a finančním tlakem pak vede k rozkolům v domácnostech, jež pramení z nepochopení a strachu, což původně bohulibý záměr společného rodinného bydlení změní na vzájemný psychický teror. A nutno říci, že všemu se dalo předejít, stačila dostatečná komunikace a ochota nechat si poradit.

Ne vše je špatné

Existují však služebnosti, které naopak hodnotu nemovitosti výrazně zvyšují. V případě, že je zastavovaná nemovitost odříznuta od obecní komunikace (časté především u chat či zástavby v hůře přístupných oblastech), připadá v úvahu služebnost stezky, průhonu a cesty. Tyto, standardně za úplatu, umožňují zřídit přístupovou cestu přes cizí pozemek k vlastní nemovitosti. Je opět pravděpodobné, že bez zřízení přístupu by odhadní cena takovéto nemovitosti byla velmi nízká, ne-li přímo nulová. Jedná se tak o právní institut vítaný a vcelku hojně využívaný. Při jeho přípravě je však potřeba myslet na to, že se služebnost nesmí vázat na konkrétní jméno, ale k danému pozemku. Ideálně pak na dobu neurčitou. Spolu s tím by se měla vyřešit i údržba a související náklady. V opačném případě může být opět zaděláno na pořádný malér.  

Existuje i řada dalších, zákonem specifikovaných služebností. Tyto však již nemusí mít na cenu nemovitosti tak drastický vliv jako výše zmíněné případy. Přesto by však měl člověk vždy zpozornět, jakmile se ve výpise z katastru u dané nemovitosti nějaká služebnost objeví.

Autor: Vojtěch Hebnar

Zpět