Zapeklitá daň z převodu nemovitosti

Daň z nabytí nemovitých věci, známější pod označením daň z převodu nemovitosti, je důležitou položkou, se kterou je potřeba při plánování prodeje či koupě nemovitosti počítat. Jak je již v českém daňovém prostředí zvykem, i zde se na scéně objevují různá specifika v podobě osvobození a podmínek uplatnění.

O dani obecně

Právní úprava je obsažena v Zákonném opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (dále také jako „zákon“). Hned v odst. 1 § 1 zákona je uvedeno, že poplatníkem je nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci, tedy kupující. Jde tedy o otočení předchozí zavedené praxe, kdy poplatníkem byl prodávající, případně byl odvozen od dohody obou stran.

Předmět daně je specifikován v § 2 zákona. Obecně jde o úplatné nabytí vlastnického práva k pozemku, stavbě, jednotce, právu stavby či spoluvlastnickém podílu na výše uvedeném. Panuje nepodložený názor, že úplata znamená pouze peněžní vyrovnání. Zákon ve svém § 4, konkrétně odst. 1, však hovoří jasně - úplatou se rozumí částka v peněžních prostředcích nebo hodnota nepeněžního plnění, které mají být nebo jsou poskytnuty za přijaté plnění. Pokud tedy dojde například ke směně nemovitostí, neznamená to, že se na tento případ daň nevztahuje. Zákon rovněž ve svém § 53 pamatuje na dříve oblíbenou praxi vzájemného darování, na kterou je nahlíženo jako na směnu.

Základem daně je dle § 10 zákona nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj, čímž je dle § 24 zákona myšlen znalecký posudek. Jako nabývací hodnota jsou v § 11 uvedeny sjednaná cena (kupní cena), srovnávací daňová hodnota (cena odpovídající 75 % směrné hodnoty, která vychází z cen nemovitostí v daném místě, nebo zjištěné ceny), zjištěná cena (dle zákona upravujícího oceňování majetku) nebo zvláštní cena (cena dosažená vydražením či v souvislosti s insolvencí atd.). Sazba daně činí dle § 26 zákona 4 %.

Správa daně je upravena v části druhé zákona. Místně příslušným ke správě daně je územní pracoviště Finančního úřadu, v jehož obvodu se předmětná nemovitost nachází. Daňové přiznání je nutno podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad. Ve stejném termínu je nutné zaplatit i zálohu daně, což je daňová povinnost vypočítaná poplatníkem. Přílohou je písemnost potvrzující nabytí vlastnického práva (kupní smlouva, výpis z katastru nemovitostí), případně znalecký posudek. Pokud by výsledná daň činila méně než 200 Kč, nepředepíše se a tudíž se neplatí.

Osvobození

Pro mnohé ta nejdůležitější část zákona se nachází mezi § 6 až 9. § 7 zákona se věnuje úpravě osvobození u nejrozšířenějšího případu, a to u prvního úplatného nabytí vlastnického práva. V případě rodinných domů je nutné si uvědomit, že se osvobození kromě stavby týká pouze pozemku či práva stavby, jejichž přímou součástí je stavba samotná. Pokud je tedy například kupována novostavba spolu s dalšími parcelami (zahrada, prostor předzahrádky apod.), které jsou však vymezeny zvlášť, osvobození se na ně neuplatní. Pro všechny strany je tak lepší, pokud je v kupní smlouvě kupní cena uvedena v tzv. rozpadu na jednotlivé položky (stavba a pozemek pod ní, související parcely) než pouze souhrnně.

U novostaveb označovaných jako developerské je potřeba dávat pozor, a to zejména u těch již dokončených, na to, zda již nedošlo k přeprodeji projektu mezi dvěma různými subjekty (nejčastěji developery). V takovém případě totiž osvobození využil předchozí kupující a znovu jej uplatnit tak není možné.

Na jednotky v bytovém domě označené jako nebytový prostor (nejčastěji ateliéry) se osvobození od daně nevztahuje. To neplatí pro garáž, sklep či komoru užívané společně s bytem.

Osvobození se rovněž týká u bytových domů pouze jednotek, které vznikly výstavbou (nová stavba) či nástavbou  nebo přístavbou (další patro). Na pouhou rekonstrukci, i když mohlo dojít k významným stavebním úpravám, nelze osvobození uplatnit.

Je zde rovněž obsažena časová klauzule, a to pro všechny případy nabytí vlastnického práva, kdy je na ně jako na novostavbu pohlíženo pouze po dobu 5 let ode dne jejich dokončení nebo započetí užívání.

Právní úprava v § 8 zákona myslí i na případy převodu družstevních bytů a příslušenství do osobního vlastnictví původních družstevníků, kdy jsou tyto rovněž osvobozeny.

Autor: Vojtěch Hebnar

Zpět