Rostoucí náklady na výstavbu a hypotéka

Tématem letošního léta jsou v oblasti výstavby nemovitostí jednoznačně ceny utržené ze řetězu. Ať už se jedná o pozemky, materiál či stavební práce, prakticky vše zdražuje v meziročním srovnání o desítky i více procent. Cenové odhady na výstavbu připravené na začátku roku tak lze nyní maximálně zmuchlat a hodit do koše, finální cenovka dnes vypadá zkrátka úplně jinak. Co si ale počít v situaci, kdy je výstavba financována dříve sjednaným úvěrem, jehož objem už na pokrytí všech nákladů nestačí?

Klíčová je komunikace

Banky si jsou současné nepříznivé situace v sektoru stavebnictví samozřejmě dobře vědomy. Zároveň není jejich cílem mít stovky či tisíce případů mimořádně zesplatněných úvěrů, ale naopak dlouhodobě spokojených klientů, ze kterých mohou desetiletí profitovat.

Aby se však banka dozvěděla o tom, že má člověk problémy s dodavateli stavebních prací nebo cenami materiálu, musí jí to někdo oznámit. V případě prošvihnutých termínů u zpráv o aktuální prostavěnosti nebo dokonce kolaudace samotné stavby přijdou nejprve upomínky, které se v případě nulové reakce změní na pokuty v řádu tisíců korun. V extrémním případě pak může banka vyzvat i k mimořádnému zesplatnění úvěru, tedy aby klient neprodleně vrátil všechny doposud půjčené prostředky. Většinou bývá takovýto krok spojen ještě s dalšími sankcemi v řádu procent z celkově rezervované částky, což bývají zpravidla statisíce korun. Hrát mrtvého brouka se tak může pěkně prodražit.

Zástava nebo další úvěr

Jaké možnosti řešení banky vůbec nabízí? Úvěry na výstavbu se zpravidla sjednávají s dobou čerpání v délce až 24 měsíců. Pokud problémy spočívají v tom, že stavební firma prostě nestíhá a vše může vyřešit více času, dá se s bankou dohodnout na prodloužení této lhůty standardně o dalších 12 měsíců.

Složitější je situace v případě nesedících cenových odhadů a kalkulací, tedy že za původně sjednané podmínky navržený dům zkrátka nepostavíte. Pokud byla u původní varianty hodnota LTV do 70 %, určitě stojí za pokus vyjednávat o podmínkách dodatečného úvěru. Bohužel to prakticky jistě znamená, že celkové náklady na splátky úvěrů budou kvůli vyššímu limitu i nyní nabízeným sazbám vyšší, což určitě nepotěší domácí rozpočet. Je to však ta nejjednodušší varianta, jelikož už u banky máte přeci jen nějakou historii a není potřeba do všeho zatahovat další subjekt. Navíc zajištěné úvěry jsou stále ty nejlevnější na trhu.

Jestliže navýšení LTV již není možné nebo nedostačuje k pokrytí nových nákladů, je možné využít zástavy další nemovitosti. Pokud tento krok nelze využít, je zde ještě dodatečné financování nezajištěným úvěrem, např. ze stavebního spoření. Výhodou je, že původní úvěr zůstane stejný a člověk může vyjednávat pouze o úvěru novém. K jeho přidělení však musí mít odpovídající bonitu, tedy hlavně doložitelné příjmy, a ideálně i nějaké existující stavební spoření, což vylepšuje tzv. hodnotící číslo, které má zase výrazný vliv na konečné podmínky nového úvěru.

Možnosti řešení tak existují, i když jsou častokrát spojené s řadou dalších administrativních procesů, přezkoumávání a vyjednávání. Je to však stále poměrně menší cena oproti tomu, co hrozí v případě, že se věcem nechá volný průběh.

Autor: Vojtěch Hebnar

Zpět