Hypotéky opět v hledáčku ČNB. Některým typům úvěrů zvoní hrana

Česká národní banka plánuje zpřísnění pravidel pro poskytování hypoték. Mimo povolený rámec budou hypotéky poskytované na celou hodnotu zajištěné nemovitosti – tzv. 100% hypotéky. Nová opatření se týkají také refinancování a úvěrů na pořízení nemovitosti k dalšímu pronájmu. Jaké budou dopady těchto opatření?

ČNB po roce přehodnotila svých 6 doporučení z loňského roku a v souvislosti s vydáním aktuální zprávy o finanční stabilitě rozšířila doručené restrikce v oblasti poskytování úvěrů na bydlení. Hlavním důvodem, který ČNB uvádí, je hypoteční boom související s rekordně levnými úvěry a obava z vytváření cenové bubliny na realitním trhu. Oba tyto faktory by mohly do budoucna přinést problémy jak českým domácnostem, tak bankám, čemuž se snaží ČNB předcházet. Projděme si jednotlivá opatření krok po kroku.

1. Dodržování limitů pro hodnoty LTV u nově poskytovaných retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí

V oblasti limitů LTV dochází k jednoznačnému zpřísnění v podobě snížení maximálních hodnot LTV. Dosavadní maximální limit LTV ve výši 100 % bude snížen od 1. 10. 2016 na 95 % a od 1. 4. 2017 na 90 %. Stávající doporučený limit 10 % z objemu nově poskytnutých úvěrů v rozmezí hodnot LTV 90–100 % se od 1. 10. 2016 změní na 10 % z objemu nově poskytnutých úvěrů v rozmezí hodnot LTV 85–95 %. Následně se od 1. 4. 2017 limit stanoví na 15 % z objemu nově poskytnutých úvěrů v rozmezí hodnot LTV 80–90 %.

Kromě toho ČNB bankám doporučuje využít všech dostupných informací, aby banky identifikovaly, zda úvěr slouží k financování vlastnického bydlení, nebo k nákupu nemovitosti jako investice (pronájem, BTL). Pokud u žádosti o úvěr investičního typu shledají souběh charakteristik s vyšší úrovní rizikovosti, měly by uplatňovat LTV v maximální výši 60 %.

Pohled GOLEM FINANCE: Úvěry nad 90% LTV bude chtít ČNB zastavit a úvěry v pásmu od 80 % do 90 % výrazně regulovat. Aktuálně se však mezi 80 až 100 % poskytuje bezmála 50 % objemu hypoték! Opatření bude mít tedy výrazný dopad, a to především v roce 2017. Stále s otazníkem zůstává, jak se ČNB postaví k dofinancování záměru klienta z úvěru ze stavebního spoření nebo spotřebitelským úvěrem.

2. Hodnocení schopnosti klienta splácet a odolat zvýšené zátěži

Banka musí prověřovat schopnost klienta splácet úvěr ze svých zdrojů a měla by si stanovit interní limity pro nově zaváděné ukazatele výše zadlužení klienta k jeho příjmům LTI (loan-to-income) a poměru měsíční splátky úvěru k jeho čistým měsíčním příjmům DSTI (debt service-to-income).

Pohled GOLEM FINANCE: Tentokrát bude ČNB usilovat o legislativní zakotvení pravomoci stanovit rizikové parametry úvěrů na bydlení. Za rizikové lze pak považovat úvěry s hodnotou LTI vyšší než 5. U ukazatele DSTI je to hodnota převyšující 40 %. V kombinaci s novým zákonem o úvěru pro spotřebitele (předpoklad platnosti od konce roku 2016) může dojít k omezení nebo zastavení poskytování úvěrů bez dokazování příjmů. S koncem letošního léta skončí éra nejvyšší míry dostupnosti financování bydlení od roku 2008 (tehdy došlo vlivem světové finanční krize ke zhoršení dostupnosti financování i u nás).

3. Zamezení uvolňování úvěrových standardů stanovováním nadměrných délek splatností či nestandardních průběhů splácení

ČNB vloni doporučila maximální splatnost 30 let u hypotéky a 8 let u nezajištěného spotřebitelského úvěru k hypotéce – pravidlo 8 let se netýká úvěrů ze stavebního spoření. Banky nemají s tímto doporučením problém, aktivně nenabízí žádná banka splatnost hypotéky delší než 30 let, jedná se pouze o výjimečné případy. Žádná zpřísnění nejsou ze strany ČNB aktuálně doporučována.

4. Obezřetný přístup k refinancovaným úvěrům s navýšením zůstatkové hodnoty jistiny

Pokud je refinancovaný úvěr navyšován, měl by být poskytován standardně jako nová hypotéka. V případě, že se jedná o navýšení více jak 10 % nebo 200 tis. Kč, posuzují se nově příjmy klienta včetně zadání nového odhadu aktuální hodnoty nemovitosti

Pohled GOLEM FINANCE: Refinancované úvěry jsou podle ČNB rizikovějším typem úvěru. Doporučení však nebylo zatím aplikováno. Tuto oblast však zpřísní také nový zákon o úvěru pro spotřebitele. Banky jsou v refinancování aktivní a budou hledat cesty, jak se se svázáním této oblasti vyrovnat.

5. Poskytování úvěrů sjednaných zprostředkovateli

Banka má dle ČNB povinnost uplatňovat obezřetný přístup a zohledňovat rizika související s “odlišnými zájmy zprostředkovatele, které vytváří potenciál pro nadměrné uvolňování úvěrových standardů“.

Pohled GOLEM FINANCE: Prostřednictvím zprostředkovatelů bylo ve druhé polovině roku 2015 podle ČNB poskytnuto 60 % objemu nových úvěrů. Distribuce těchto úvěrů podle kategorií hodnot LTV, LTI a DSTI je obdobná distribuci úvěrů poskytnutých přímo bankami. Zprostředkovatelé tedy podle všeho negenerují rizikovější úvěry než banky samotné. A toto opatření zůstává beze změny.

6. Poskytování úvěrů k financování koupě rezidenční nemovitosti pro další pronájem (Buy To Let, BTL)

Banky již podle původního doporučení musí odděleně sledovat rizika u úvěrů na pronájem oproti ostatním úvěrům. Problémem je však identifikace těchto úvěrů u klientů – fyzických osob. Snahou ČNB je podchycení evidence těchto úvěrů plus omezení LTV na 60 %.

Pohled GOLEM FINANCE: Podle našeho názoru dopadem bude zavedení povinnosti rozlišit účel nemovitosti k vlastnímu bydlení / na pronájem. Zájem o podchycení evidence bude mít i finanční úřad, neboť příjem z pronájmu nemovitosti podléhá dani z příjmů. V některých zemích je sektor BTL regulován sám o sobě. 

„Současnou sadu doporučení vnímáme jako racionální snahu o zchlazení trhu a omezení potenciálně rizikových hypoték. Na druhou stranu musíme upozornit, že další utahování šroubů může být kontraproduktivní a nadměrná regulace se může v konečném důsledku otočit proti spotřebiteli,“ říká Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti GOLEM FINANCE, která se specializuje na poradenství v oblasti financování bydlení. „Pokud budou mít klienti omezený přístup ke standardní nabídce nízko úročených úvěrů na bydlení, hrozí, že budou chybějící financování řešit jinými půjčkami, spotřebitelskými nebo i od nebankovních poskytovatelů, což není u financování bydlení žádoucí, vysvětluje Libor Ostatek.

Autor: Luboš Svačina

Zpět