Jak odhalit potenciální neplatiče

Důvěruj, ale prověřuj. Strach z problémů, které se mohou v souvislosti s neplatiči vyskytnout, odrazuje od pronajímání nemálo vlastníků nemovitostí. Úplně eliminovat riziko nejde, protože situace člověka se v čase mění a kdo má v době podpisu nájemní smlouvy stabilní práci a partnerský život, kdy si na základě toho dovolí platit vyšší nájem za prémiovou nemovitost, může na tom být za pár měsíců i třeba shodou nepříjemných náhod diametrálně odlišně. Úplně jiná je však situace, kdy se zejména díky nejrůznějším veřejným registrům lze prakticky hned dozvědět, s kým že má vlastník tu čest.

Detektivní práce

V českém prostředí stále převažuje poněkud staromódní náhled na to, jakým způsobem vlastně pronajímání nemovitostí a navazování nájemního vztahu funguje. Ten spočívá v tom, že vlastník si prakticky všechno zajišťuje sám.

Napřed si vše musí dobře spočítat, udělat cenový průzkum v okolí a správně odhadnout, kdo je vhodnou cílovou skupinou jako nájemce a jaký výnos vůbec očekává. Dále je nutné nachystat "produkt", tedy zajistit generální úklid, drobné opravy a naaronžovat byt k focení. Když už s výsledkem panuje spokojen, přichází na řadu rozhodnutí, komu a jak byt nabídnout. To se samozřejmě odvíjí od cílové skupiny. Pokud bylo plánem koupit třeba byt ve městě, kde studuje vaše dítě s tím, že mu budete shánět ještě i spolubydlící, bude postup jiný, než při pořízení bytu v oblíbeném rekreačním středisku s úmyslem jej využít především ke krátkodobým pronájmům. Čemu se však tak či onak nelze vyhnout, je vhodná formulace inzerátu, jehož kvalita je častokrát zásadní pro úspěch vašeho záměru.

Taky je otázkou, jak naložit s náklady na energie, fond oprav či pojištění. Jakou zvolit optimální výši kauce, aby zajistila odpovídající jistotu pro vás, ale zároveň zbytečně nezužovala okruh potenciálních zájemců. Vlastník by měl mít též nachystanou kvalitní vzorovou smlouvu a být schopen srozumitelně vysvětlit význam jednotlivých ustanovení. Dříve, než se vypustí informace o pronájmu do světa, byste si měli také rozmyslet, v jaké časy a kdo vlastně bude dělat prohlídky. K rozhodování a přípravě je toho zkrátka plno, a to ještě nepřišlo na řadu to nejsložitější – výběr nájemníka.

Pokud dopadlo vše, jak mělo, během prvního týdne vám bude neustále zvonit telefon a budete se probírat záplavou mailů s žádostmi o doplňující informace či přímo smluvením termínu prohlídky. Je vhodné si vést evidenci a zaznamenávat si i pomyslné detaily, jako byla rychlost a kvalita reakce zájemce o nájem, zda na prohlídku přišel včas, jestli jste se bez problémů shodli na systému placení či podobě smlouvy. Důležité jsou také určité lidské sympatie. Tím by však proces posuzování neměl končit, a to ani zdaleka.

Bezproblémová komunikace, příjemné vystupování a okamžité uhrazení kauce i prvního nájmu bohužel automaticky neznamenají, že jste natrefili na dokonalého nájemníka. Mohou to totiž snadno být poslední peníze, které od skrytého, ale rafinovaného neplatiče vůbec kdy uvidíte. Je potřeba kromě dojmů a emocí zapojit i chladná čísla. Dnes existuje celá řada více či méně dostupných registrů. Základem by měly být Insolvenční rejstřík, Centrální evidence exekucí nebo Úřední deska soudních exekutorů. Je možné také požadovat výpis z Rejstříku trestů, prohlášení zdravotní pojišťovny a správy sociálního zabezpečení o bezdlužnosti či dokonce potvrzení zaměstnavatele o existenci zaměstnaneckého poměru. Limitem zkoumání je samozřejmě ochota zájemce požadované informace poskytnout a také způsob pronajímání, kdy by se mělo rozlišovat mezi pronájmem na prodloužený víkend nebo uvažovaným dlouholetým zázemím pro rodinu s dětmi, které budete mít jako nové sousedy ve svém dvougeneračním domě.

Profesionalizace služeb

Vzhledem k tomu, že obliba investičních bytů sloužících k pronajímání ve společnosti roste a zároveň že málokterý investor chce být kromě vlastníka i detektivem a developerem, přichází na trh v posledních letech s nabídkou svých služeb celá řada společností starajících se o nájemní byty od A do Z. Vlastník tak dnes může uzavřít smlouvu na dobu neurčitou rovnou s danou společností a o nic dalšího se nestarat. Shánění vhodných nájemníků, řešení problémů, zajišťování oprav, dokonce i zastupování na schůzích vlastníků, to vše se dnes dá externě zařídit. Firmy si za to samozřejmě nechají zaplatit, kdy vlastník musí počítat s cenou okolo 10 – 15 % čistého ročního nájmu. Je to však alternativa, která určitě stojí za zvážení.

Autor: Vojtěch Hebnar

Zpět