Nabídkové sazby - směr vývoje nejasný

Loňský rok, a především pak jeho poslední kvartál, se nesl ve znamení postupného zvyšování úrokových sazeb. V tomto trendu, i když v o něco volnějším tempu, se mělo pokračovat plynule i letos. Realita posledních týdnů je však od původních předpokladů poněkud odlišná.

Limity v pohybu

Nejvýrazněji se situace i celková nálada změnila v úrokovém pásmu definovaném nad 80 % LTV. Po posledních regulatorních úpravách v této oblasti spočívajících v omezení úvěrů poskytovaných právě v rozhraní od 80 do 90 % LTV na 15 % z celkového objemu a faktickém konci hypoték realizovaných v pásmu nad 90 % LTV, banky nebyly logicky schopné přesně predikovat dopad těchto opatření. Navíc i vzhledem k tomu, že regulace ČNB měla sílu pouhého doporučení, banky limit 15 % v průběhu roku 2017, kdy vstoupilo dané omezení v účinnost, překračovaly. Podle jejich interních odhadů, které se však banka od banky lišily, spadala do pásma 80 – 90 % LTV až třetina veškeré poptávky po hypotečních úvěrech.

Aby finanční instituce zájem o úvěrování v nejvyšším pásmu LTV ochladily, používaly k tomu jako nástroj vyšší úrokové sazby. Rozdíl mezi pásmy tak mnohde činil i více než procento. Svou roli tato taktika sehrála, statisticky již výsledky za rok 2018 splňovaly představy regulátora lépe, i když reálně to znamenalo pouze to, že si více lidí zbylé prostředky půjčilo zkrátka jinde.

Poslední masivní plošné zdražování sazeb, ke kterému banky přistoupily na podzim loňského roku, se však více projevilo v nižších pásmech. Celkový rozdíl se tak leckde snížil i na půl procenta, což bylo ještě před rokem nemyslitelné. Banky se totiž již nebojí poptávku po úvěrech více rozmělňovat. Základní problém byl po účinnosti regulace totiž v tom, že bylo obtížné odhadovat, jak silný zájem který měsíc přesně o vysokopásmové hypotéky bude. Zároveň také bylo neznámou, jak budou přesně klienti reagovat jednak na vyšší sazby, druhak pak na případný stop stav, tedy situaci, kdy již banka regulovanou 15 % kapacitu vyprodá. A třetí neznámou, uváděnou tak trošku pod čarou, byla taktéž reakce regulátora na situaci, kdy by daná banka tuto kvótu nedodržela.

To vše je nyní jasnější – tím, že hlídané období se dělí do kvartálů, naučily se banky, respektive jejich pracovníci, v případě potřeby vykomunikovat s klientem časové prodloužení zpracování hypotéky tak, aby spadala statisticky již do nového kvartálu. Zároveň si banky již vyzkoušely situaci překročení limitů a žádné drakonické tresty ze strany ČNB nenásledovaly. Samozřejmě vše musí být s určitou mírou. ČNB svou toleranci pak vyměnila za to, že se podíl poskytovaných vysokopásmových úvěrů alespoň snižuje a případné odchylky směrem nahoru jsou pouze v rámci jednotek procent. Výsledkem je pak situace, kdy se půjčit si až 90 % prostředků z hodnoty realitního projektu jen z hypotéky jeví při porovnání s ostatními produkty a jejich úrokovými sazbami opět atraktivněji.

Přešlapování s úkroky do stran

Ve vztahu k úrokovým sazbám obecně nyní nastává oproti předpokladům nejistá doba. Není to však špatná zpráva, jelikož původní jistota spočívala v sice pozvolném, ale přesto růstu sazeb. Proinflační zprávy z tuzemské ekonomiky momentálně v úvahách centrálních bankéřů přebíjí vnější rizika v podobě neřízeného brexitu, obchodní války mezi Čínou a USA a především ekonomickém ochlazení v eurozóně. Výsledkem je pak odložení zvýšení sazeb na neurčito. Nejistota tak tkví v tom, že sazby se mohou měnit hned v březnu, ale taky k jejich zvýšení nemusí nakonec letos dojít vůbec.

Komerční banky se rozhodly jít štěstí naproti a poptávku po úvěrech, kdy se stále vyhodnocují dopady regulace v oblasti posuzování příjmů a zadlužení žadatelů o úvěr, podpořit snížením sazeb. Více se tak v nabídkách začínají opět objevovat hodnoty začínající číslicí dva. Návrat stavu před listopadem 2016, kdy se poskytovaly i 100 % hypotéky se sazbou pod dvěma procenty, již sice očekávat nelze, přesto se jedná pro zájemce o úvěrování o pozitivní zprávu. O změnu dlouhodobého trendu však nejde.

Autor: Vojtěch Hebnar

Zpět