DTI a DSTI jsou zpět

Bankovní rada ČNB na svém zasedání dne 25.11.2021 schválila opětovné zavedení ukazatelů zadlužení DTI a DSTI a zpřísnění ukazatele LTV. Stane se tak k 01.04.2022, tedy dva roky od doby, kdy byly předchozí verze těchto ukazatelů v rámci opatření proti dopadům protikoronavirových omezení „vypnuty“.

Demonstrace síly

Podstatné je, že dřívější formou těchto dluhových a úvěrových ukazatelů bylo pouhé doporučení. Tedy komerční banky se jimi mohly řídit, ale nemusely. Samozřejmě stále ve vzduchu viselo riziko rozporu s přáním regulátora, který má v rukávu další nástroje, jak už banky donutit ke kýženému chování (např. skrze požadavky na kapitálovou přiměřenost).

Nyní si ČNB otestovala své nové zákonné pravomoci a vydala opatření obecné povahy ke stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů č. I/2021. Banky se tak musí těmito pravidly bez dalšího řídit.

Zpřísnění všech parametrů

Ukazatel LTV (loan-to-value) se týká poměru celkového úvěru vůči hodnotě zástavy. Ten se ve výši do 90 % týká jen žadatelů do 36 let věku. Pro ostatní je snížen na úroveň do 80 %. Znamená to, že na byt v hodnotě 5 mil. Kč může banka půjčit maximálně 4 mil. Kč, 1 mil. Kč musí být z vlastních zdrojů žadatelů.

DTI (debt-to-income) pojednává o poměru mezi celkovou výší zadlužení žadatelů vůči jejich čistým ročním příjmům. Opět, pro žadatele mladší 36 let platí mírnější verze, tedy maximálně 9,5 násobek. Pro ostatní pak platí 8,5 násobek. Pokud má domácnost žadatele čistý měsíční příjem 40 tis. Kč, respektive 480 tis. Kč ročně, a nemá žádné dluhy uvedené v bankovních registrech, dosáhne maximálně na 4,08 mil. Kč.

Poslední z ukazatelů, DSTI (debt-service-to-income), je zaměřen na poměr měsíční výše splátek dluhů vůči čistému měsíčnímu příjmu domácnosti. Pro žadatele mladší 36 let platí 50 %, pro ostatní 45 %. U domácnosti s čistým příjmem 40 tis. Kč měsíčně může činit výše splátek maximálně 18 tis. Kč.

Zásadní je také nezapomínat na to, že se posuzují všechny parametry zároveň. Tedy k získání hypotéky bude nutné splnit jak LTV, tak i hodnoty DTI a DSTI. V příkladu použitá domácnost se členy staršími 36 let s čistým příjmem 40 tis. Kč a bez dalších dluhů tak při záměru koupit byt za 5 mil. Kč dosáhne při dnešních sazbách na úvěr za necelé 4 mil. Kč. Zbylý více než milion si musí zajistit jinde.

Znovuzavedení a zpřísnění úvěrových ukazatelů je dalším z kroků ČNB, jež se s jejich pomocí snaží o zchlazení hypotečního trhu. Ve výsledku však povedou pouze k dalšímu omezení zájemců o vlastní bydlení, kteří se na rezidenčním trhu pomalu ale jistě stávají menšinou. Investorů s hotovostí, kteří aktuální cenovou spirálu roztáčí nejvíce, se totiž chystaná opatření nijak nedotknou.

Autor: Vojtěch Hebnar

Zpět