Ve věci poplatků za předčasné splacení hypotéky padly první rozsudky

České soudnictví má na stole hned několik případů, které se týkají sporu mezi klienty a jejich bankami o to, na co všechno mají banky nárok v podobě poplatku tehdy, kdy klienti předčasně splatí svou hypotéku. První z nich již rozhodly soudy nižších instancí, a to ve prospěch klientů.

Náprava s nejasným výkladem

Do roku 2016 nebyly situace týkající se předčasného splacení úvěru na bydlení z hlediska legislativy fakticky nijak upravené. Prim hrála smluvní ujednání jednotlivých bank. A ta byla ke klientům vesměs neúprosná. Úmrtí v rodině nebo stěhování a s tím spojený prodej úvěrované nemovitosti, nic z toho nebylo zohledněno. Splacení úvěru bez poplatku bylo možné pouze v rámci výročního období, kdy končila tzv. fixace hypotéky. Mimo něj musel klient standardně platit vysoký poplatek, který odpovídal určitému procentu z nesplacené jistiny úvěru. Nezřídka dosahoval i vyšších statisíců korun, což byla kombinace smluvní pokuty, provize za zprostředkování a úrokových nákladů na financování úvěru.

Trh tak byl z hlediska migrace klientů od jedné banky ke druhé mimo konec fixačního období prakticky nehybný. Vše se začalo měnit právě v závěru roku 2016, kdy vešel v účinnost zákon č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, což se událo především z důvodu implementace unijní legislativy. Zákon zcela nově uvedl výčet případů, kdy je možné předčasné splacení bez sankce. Zároveň s tím pak případné poplatky zastropoval, takže výše popsané statisícové excesy již neměly být možné.

Zákon vstoupil v účinnost v době, kdy se úrokové sazby na hypotékách blížily svému lokálnímu dnu a zároveň ještě nebyla zavedena další omezení. Získat tzv. stoprocentní hypotéku, tedy bez dalšího jištění mimo kupovanou nemovitost, s desetiletou fixací a úrokem pod dvě procenta nebylo ničím neobvyklým. Takovéto nastavení tržních podmínek bylo samozřejmě lákavé i pro ty, kdo si již hypotéku pár let zpět s často dvojnásobným i vyšším úrokem sjednali. Čím dál více se tedy začal prosazovat do té doby neznámý fenomén předčasného splacení hypotéky čistě z důvodu lepší konkurenční nabídky.

Některé banky se rozhodly naplno využít alespoň maximálního poplatkového stropu, který je upraven v § 117 odst. 4 a 5 zákona. Opřely se při tom o vlastní výklad § 117 odst. 2 zákona, ve kterém je definována náhrada účelně vynaložených nákladů vzniklých v souvislosti s předčasným splacením.

S výkladem tohoto ustanovení ale v roce 2019 přišla i ČNB. A bylo to vpravdě revoluční stanovisko, které převrátilo misku vah výrazně ve prospěch klientů. Uplatnitelné jsou dle ČNB totiž jen prokazatelně vzniklé náklady přímo související s daným případem, tedy vesměs administrativa spočívající např. v hodinové mzdě pracovníka vyřizujícího žádost či náklady na tisk a papír. Explicitně pak ČNB vyloučila právě provize, úrokové náklady na dluh nebo ušlý zisk.

Spory dále běží

Většina bank se skřípěním zubů nakonec v uplynulých letech své klienty při refinancování mimo zákonem upravené případy sankcionovala pouze v řádu stovek korun. Skupina Komerční banky se však s tímto stavem nehodlala smířit a jejich klientům byly běžně vystavovány poplatky ve výši desítek tisíc korun. V letošním roce pak za své jednání jak Komerční banky, tak i Modrá pyramida dostaly v rámci správního řízení pokutu od ČNB v souhrnné výši dvanáct a půl milionu korun. Jejich případy v současnosti leží u Městského soudu v Praze k dalšímu posouzení.

Nezávisle na tom se rozhodli výše zmíněné instituce žalovat i někteří z jejich klientů, vůči kterým byly desetitisícové sankce za předčasné splacení uplatněny. V jednom z prvních případů pak Obvodní soud v Praze rozhodl ve prospěch klienta.

Již loni byla snaha stávající podobu zákona upravit. Legislativní proces se však nepodařilo před koncem funkčního období předešlé sněmovny dokončit. Nyní je tak ve fázi připomínkování nový návrh. Ten by měl obsahovat kompromis v podobě širšího výčtu případů předčasného splacení bez poplatku, zároveň ale zahrnout do účelně vynaložených nákladů i ty úrokové, o které jde bankám nejvíce. Finální znění vznikají pod patronací ČBA a ministerstva financí však svou konečnou podobu zatím stále hledá.

Autor: Vojtěch Hebnar

Zpět