Co dělat v případě nesplnění nových podmínek pro přidělení hypotéky?

Zájemcům o externí financování vlastních realitních projektů, ať už to je koupě, rekonstrukce či výstavba, se během posledních měsíců relativně snižuje dostupnost jejich přístupu k úvěrům. Mohou za to především rostoucí sazby a dále pak doporučení ze strany ČNB, která se zaměřují především na zadlužení žadatele a poměr výše úvěru k hodnotě zástavy. Zvyšuje se tak počet rizikových míst, díky kterým nakonec proces posuzování přidělení úvěru nemusí skončit kladným stanoviskem.

Klíčové požadavky

Národní banka doporučuje komerčním poskytovatelům úvěrů na bydlení se zaměřit především na několik důležitých aspektů. Prvním z nich je tzv. LTV (loan-to-value), což je poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Bezproblémová a zároveň úrokově příznivá je situace do 80 % LTV, tedy např. při koupi bytu za 2 mil. Kč lze využít úvěru do výše 1,6 mil. Kč. Při splnění různých podmínek je stále možné dosáhnout na sazby okolo 2,5 % p.a. V omezeném rozsahu pak banky mohou nabídnout i úvěrování do 90 % LTV. Zde je však potřeba počítat s výraznější úrokovou přirážkou, většinou minimálně 1 % oproti 80 % LTV, a omezenou kapacitou 15 % z celkového objemu poskytnutých úvěrů.

Od letošního října pak přibyl i striktnější důraz na posuzování zadlužení žadatelů o úvěr, a to jak v poměru k měsíčním příjmům (DSTI, debt-service-to-income) v podobě maximálně 45 %, tak k násobkům ročního čistého příjmu (DTI, debt-to-income), zde v podobě devítinásobku. Banky dostaly ještě určitý manévrovací prostor pro nestandardní klienty, kteří některou z těchto podmínek nesplňují, přesto jim však banka z nějakého důvodu má zájem úvěr poskytnout. Jedná se o 5 % z celkového objemu úvěrů. Takovéto obchody si však musí být banka schopna před ČNB obhájit.

Co dělat, když..

Z výše uvedeného vyplývá, že se vše „točí“ primárně okolo zástavy a příjmu. Pokud je hodnota LTV nedostatečná, což se běžně může stát především nově se osamostatněným rodinám či jednotlivcům, kteří ještě nemají rezervy ve výši minimálně 10 % z ceny nemovitosti, okruh řešení se po faktickém konci dofinancování úvěrem ze stavebního spoření citelně zúžil. Východiskem by mohlo být zastavení další nemovitosti, což je však vcelku citlivé téma a v úvahu připadá pouze při existenci silných rodinných či přátelských vazeb. Navíc je nutné vše znovu posoudit z hlediska toho, zda je žadatel o úvěr schopen svůj dluh opravdu bez problému splácet, protože v opačném případě by byl ohrožen ztrátou bydlení nejen on sám, ale i jeho blízcí. Na druhou stranu však vznik takového zástavního práva neznamená, že další nemovitost musí figurovat v područí banky po celou dobu trvání úvěrového vztahu. Nemusí. Stačí ve chvíli, kdy bude splacena dostatečná část úvěru, aby k ručení postačovala pouze jedna nemovitost, tu druhou jednoduše vyvázat.

Podobně se dá přistupovat i k bonitě, respektive nedostatečné výši příjmu či přílišnému zadlužení. Do úvěrového vztahu totiž lze zahrnout takzvaného spolužadatele, který svými příjmy bude ručit za řádné splácení dluhu. Může se jednat pouze o papírový vztah, který jen pomůže žadateli překlenout období do splacení jiné půjčky či očekávaného zvýšení vlastních příjmů. Je důležité ale myslet na to, že takovýto spolužadatel bude veden ve všech úvěrových registrech a tudíž bude jeho vlastní úvěruschopnost značně omezena. O vyvázání pak platí ve značné míře to samé, jako u zástavy, tedy že je možné bez problému po té, co bude úroveň příjmů zbylých spolužadatelů ke splácení zbylého úvěru dostatečná.

Dvakrát měř, jednou řež

Před veškerým finálním rozhodováním však stále platí, že nejdůležitější je získat co nejvíce informací o nabídkách a možnostech různých bank, protože každá instituce může k danému případu přistupovat jinak a co není financovatelné u jedné banky, může být průchozí u jiné. Je tedy více než vhodné se zároveň poradit s odborníky na problematiku, kteří jsou schopní s výběrem pomoci a mohou tak ušetřit nejen peníze, ale i čas a nervy.

Autor: Vojtěch Hebnar

Zpět