Nešťastné předkupní právo

Zákonodárci způsobili loňským návratem předkupního práva do české právní úpravy mnoho bezesných nocí majitelům garáží a sklepů, které jsou vedeny v rámci podílového spoluvlastnictví. Nově totiž bylo nutné v případě prodeje tyto nabídnout po podepsání kupní smlouvy se zájemcem ještě ostatním spolupodílníkům, což mohlo vyvolat mnoho komplikací. Tento neutěšený stav by se měl příští rok díky novelizaci občanského zákoníku změnit.

Idea správná, provedení nedotažené

Samotná myšlenka, že věc by měla mít ideálně co nejmenší počet vlastníků, je správná, a to ať už je tomu tak z důvodu jednoduššího rozhodování, snazší evidence či vůbec nakládání s věcí. V případě původně podílového spoluvlastnictví se tak jeví jako ideální prostředek pro dosažení tohoto cíle právě předkupní právo, které zajišťuje, že při zamýšleném prodeji je tento podíl nabídnut za prodejních podmínek ostatním spoluvlastníkům.

Implementace této idey zajišťuje pro nemovité věci § 1124 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jako „OZ“). Znění je jasné a stručné. Bohužel se při jeho přípravě však zapomnělo na reálné dopady do praxe, kdy jsou v rámci bytových domů vedeny v režimu podílového spoluvlastnictví i pozemky pod domem, garážová stání či sklepy. Nově tak bylo nutné v případě prodeje bytu a garáže nabídnout garáž nejpozději po podepsání kupní smlouvy se zájemcem ještě i ostatním spoluvlastníkům, a to za stejných podmínek jako byly sjednány v kupní smlouvě. V souladu s § 2148 odst. 1 OZ pak běží lhůta tří měsíců, ve které mohou spoluvlastníci zaplatit kupní cenu a garáž koupit místo původního zájemce. Logicky tak docházelo k situacím, kdy zájemce následně od kupní smlouvy odstoupil, jelikož o byt bez garáže neměl zájem.

Předkupní právo samotné se nedá obejít ani darováním, respektive nevztahuje se jen na převody mezi osobami blízkými. Pomyslná zadní vrátka nabízí § 1125 OZ, a to v podobě vzdání se předkupního práva. Jeho využití v praxi, kdy spoluvlastníků mohou být desítky, je však vcelku problematické. Nejčastěji má podobu doporučeného dopisu, jehož součástí byla připravená odpověď v podobě vzájemného vzdání se předkupního práva, kterou měl následně adresát zaslat zpět odesílateli. Aby vzdání se mělo požadované právní účinky, bylo pak nutné jej ještě na základě výše uvedených dokumentů vložit do katastru. Jedná se o extrémně neflexibilní a složitě realizovatelný postup. Developeři se na tyto obtíže pokusily reagovat úpravou kupních smluv, kdy u nových projektů již tyto automaticky obsahovaly vzdání se předkupního práva.

Existuje i možnost předkupní právo zkrátka ignorovat. Je zde však hrozba toho, že do uplynutí promlčení realizovaného za 3 roky po zapsání do katastru nemovitostí by musely prodávající i kupující žít v obavě, že by některý ze spolupodílníků mohl požadovat náhradu škody či dokonce zneplatnění původní kupní smlouvy.

Náprava v dohledu

Situaci tak má zachránit novela OZ chystaná s účinností od 01.01.2020. Dle navrhovaného znění § 1188a novelizovaného OZ by již spoluvlastníci neměli mít předkupní právo k převáděnému spoluvlastnickému podílu, bude-li současně s jednotkou převáděn spoluvlastnický podíl na jiné jednotce zahrnující nebytový prostor, který je jejím příslušenstvím, nebo spoluvlastnický podíl na nemovité věci, která je příslušenstvím nemovité věci rozdělené na jednotky.

Toto řešení by mělo pomoci napravit současný nevyhovující stav. Dva roky komplikací a zmařených příležitostí to však již zpět nevrátí. Nezbývá tak než doufat, že se z tohoto zákonodárce při přípravě budoucí legislativy poučí.

Autor: Vojtěch Hebnar

Zpět