Změna úrokové sazby během fixace

Při vyjednávání o podmínkách úvěru na bydlení je jedním ze stěžejních parametrů výše úrokové sazby. Ta se stanovuje vždy pro určité období, nejčastěji v délce pět, sedm či deset let. Během této doby má jak klient, tak i banka určitou jistotu stálosti podmínek, což v praxi mj. znamená stejnou výši splátky každý měsíc. S výší splátky se však dá  i během fixačního období dále pracovat.

Opora v zákoně

Úvěry na bydlení jsou regulovány zejména zákonem č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru (dále též jako „ZSÚ“). Mimořádná splátka ve výši až 25 % z jistiny, tedy celkové dlužné částky bez započítání úroku, je dle § 117 odst. 3 písm. d) ZSÚ možná každý rok vždy během jednoho měsíce přede dnem výročí uzavření smlouvy o úvěru.

Zpravidla to probíhá tak, že bance je nutné úmysl poslat mimořádnou splátku úvěru oznámit nejdříve tři, nejpozději pak jeden měsíc před výročím uzavření smlouvy o úvěru. Kromě informací o výši uhrazené částky se ještě licituje úprava dalších podmínek, tedy zda mimořádná splátka bude znamenat v konečném důsledku zkrácení celkové doby splácení úvěru nebo pokles měsíční splátky. Je tak nutné si nejprve promyslet, jaká varianta je pro klienta preferovanější a co v důsledku bude znamenat. Proto je vhodnější informaci o úmyslu zaslat mimořádnou splátku sdělit bance co nejdříve a následně zkoušet různé modelace vývoje, na základě kterých lze nakonec po zralé úvaze vybrat vyhovující řešení.

Pravá ochota jednat

Nejedná se však o jediný způsob, jak lze s podmínkami úvěru na bydlení pracovat v průběhu období fixace úrokové sazby. Některé banky totiž umožňují dokonce i změnit samotnou výši úrokové sazby, a to v podstatě z měsíce na měsíc a jen na základě jednoho prostého formuláře. Obzvláště v této době, kdy se sazby během roku posunuly výrazně níže, i pod hranici 2 %, může být takováto úprava velmi výhodná. Celá procedura však samozřejmě není tak jednoduchá.

Prvním krokem, který by měl klient učinit, je zjistit si aktuální situaci na trhu co se úrokových sazeb týká. Jsou sazby nižší, než jaké má aktuálně vyjednané na svém stávajícím úvěru? Pokud ano, tak o kolik? Jak by se nová výše sazby konkrétně projevila na jeho výši měsíční splátky? Dostavila by se očekávaná úspora, tedy alespoň stovky korun měsíčně? Pokud ano, je nutné si nachystat konkurenční nabídku z jiné banky, kde bude požadovaná sazba, výše úvěru i splátky a délka fixace zachyceny.

Druhým krokem je podat na banku žádost o vyčíslení zůstatku úvěru, ideálně s předstihem tří měsíců. Tedy pokud by se podávala takováto žádost nyní, směrovat vyčíslení k 01.03. nebo 01.04. Žádost bývá zpoplatněná dle ceníku.

Tento krok je většinou pro banku signál, že klient „něco chystá“, tudíž jej sama zpravidla kontaktuje s dotazem na jeho situaci. Další vývoj již velmi záleží na tom, jak je domovská banka proobchodně nastavená a jak moc se bude snažit klienta udržet. Sluší se uvést, že i tento parametr, tedy přístup banky k ne úplně standardním případům a žádostem, by si měl klient vyhodnotit v průběhu procesu výběru banky, u které si bude brát úvěr. Právě v přístupu ke klientům poté, co je již smlouva podepsána a úvěr čerpán, existují mezi bankami obrovské rozdíly.

Ale zpět k samotnému případu. Na dotaz banky k účelu vyčíslení je vhodné bez okolků uvést, že klient má k dispozici konkurenční nabídku s takovou a takovou specifikací a že ji reálně zvažuje využít. Samozřejmě by ale u domovské banky rád zůstal, pokud by mu nabídla totožné nebo alespoň srovnatelné podmínky.

V ideálním případě reakce banky vypadá tak, že si od klienta vyžádá zaslání konkurenční nabídky včetně soupisu vlastních požadavků e-mailem, tyto vyhodnotí a předloží svou nabídku. Je už pak jen na klientovi, jak se k nové nabídce postaví. Důležité je uvést, že pokud by si přeci jen vybral konkurenční nabídku, bude muset nejen absolvovat celý proces sjednání úvěru znovu, tedy včetně odhadů či posuzování příjmů, ale zároveň i vyjednávat se stávající bankou o podmínkách mimořádného splacení dosavadního úvěru, což nemusí být zrovna levná záležitost.

Cílem celého procesu by tak nemělo být primárně měnit domovskou banku, ale dostat výši již sjednaných sazeb na příjemnější úroveň, aniž by bylo zároveň nutné absolvovat celý zdlouhavý proces vyjednávání o novém úvěru. Protože pokud je možné srazit výši měsíčních splátek o stovky či tisíce korun jen na základě výše popsaného postupu, proč to nevyzkoušet.

Autor: Vojtěch Hebnar

Zpět