Pronajímání bytu bez starostí?

V případě, kdy člověk nabyde byt po někom z rodiny nebo mu po stěhování do většího bytu či domu zůstane i ten původní, se nabízí otázka jak s touto nemovitostí naložit dále. Pokud jej vyloženě do prodeje netlačí finanční situace, je byt zajímavým dlouhodobým uchovatelem hodnoty, který si navíc na svůj provoz dokáže sám skrze nájem vydělat. Hrubá výnosnost okolo 4 % p.a. pokryje inflaci i zdanění, na rozdíl od prakticky bezúdržbových finančních aktiv má však pronajímání svá specifika.

Zdroj: czso.cz

Správa jako byznys

Po roce 2015, kdy růst cen nemovitostí nabral na obrátkách, čím dál více tuzemských investorů začalo svou pozornost stáčet právě k rezidenčnímu trhu. Silně k tomu přispěl i fenomén Airbnb a rozvoj turismu v České republice. Na trhu se tak objevila celá řada bytů, jejichž vlastníci se na ně dívali čistě jako investici, ovšem bez zájmu či časových možností se jim plně věnovat.

Ono je totiž vlastnictví bytu a jeho pronajímání spojené s řadou souvisejících úkonů – příprava samotného bytu k bydlení, jeho nacenění tak, aby odpovídalo standardu místního trhu, hledání nájemníků, prohlídky, zajištění smluvní dokumentace, vyúčtování energií a služeb, nastavení fondu oprav, následná údržba, řešení problémů se sousedy i samotnými nájemníky, monitorování rozvojových aktivit v okolí. Toto všechno kromě určitých znalostí vyžaduje především čas. Desítky hodin času ročně.

Právě úsporu času a optimalizaci výše uvedených činností za majitele bytu nabízí specializované správcovské společnosti. Tyto působí převážně v Praze, kde je rezidenční trh největší. Některé jsou však činné i v Brně a pomalu se začínají rozkročovat i do větších krajských měst. Jejich byznys model je postaven na tom, že si za správu nemovitosti vezmou buď určité procento z nájmu, a nebo přímo fixní částku. Standardně je třeba počítat s cca 10 – 15 % z nájemného bez energií, vše je však věcí vyjednávání a finální nabídka se odvíjí od atraktivity lokality, stavu a dispozice bytu a jeho vybavení, cílové skupiny nebo rozsahu poptávaných služeb společnosti.

Přidaná hodnota

Zajímavým lákadlem pro celou řadu vlastníků může být služba tzv. garantovaného nájmu. Mezi jejich noční můry totiž mnohdy patří situace, kdy nájemníci odchází či jsou odejiti bez předchozí možnosti se na tuto situaci dopředu připravit a byt je pak i několik měsíců neobsazený. Což mj. znamená nulové příjmy a nutnost nadále platit zálohy za energie a služby. A přesně tomuto by měl garantovaný nájem předcházet, když i déle než měsíc pokrývá výpadky nájemného spojené nejčastěji se změnou nájemníka.

O byt samotný se stará správce, který jej má ve svém portfoliu. Nájemníci by pak s ním měli řešit běžné záležitosti nejčastěji v podobě drobných oprav. Když je pak byt neobsazený, právě on zařizuje prohlídky a vybírá vhodné nájemníky. Lze si dopředu dohodnout i určitá specifika v podobě přístupu k domácím mazlíčkům či stanovení maximálního počtu lidí v bytě apod. Běžně se také podepisuje nájemní smlouva na dobu určitou, aby bylo možné podmínky i vzájemnou spolupráci po 2 až 3 letech přehodnotit.

Obecně co se týká vyjednávání nájemní smlouvy, rozhodně se vlastníkovi vyplatí zajistit si maximum informací dopředu. Tedy zejména v případech, kdy v daném bytě dříve sám nežil, tak zjistit si atraktivitu lokality v podobě dopravní dostupnosti, vzdálenosti obchodů a služeb, zaměstnavatelů a škol v okolí, parků a míst k volnočasovým aktivitám. Rovněž je vhodné si dům, ve kterém je byt umístěn, sám důkladně projít, zjistit kdo v něm dále bydlí a jak by se případně potenciální sousedé dívali na nové nájemníky. Lze tak poměrně snadno předejít zbytečnému rozčarování z nefunkčních sousedských vztahů a všemožných naschválů. Pozornost je pak dobré i po několik týdnů či měsíců věnovat realitním portálům a zjistit si, za kolik se podobné byty nabízí a jak rychle jdou případně „na odbyt“. Na atraktivitu bytu má totiž logicky vliv i nastavená výše nájmu.

Teprve s tímto penzem znalostí je pak vhodné si dohodnout schůzku se zástupcem některé ze správcovských společností. Opět je doporučeno nekývnout na první nabídku a zároveň, pokud je to samozřejmě možné, mít ke srovnání nabídky z více společností. Standardně je nutné věnovat patřičnou pozornost smluvním podmínkám, zda domluva skutečně odpovídá i písemným ustanovením.

Správcovské společnosti tak určitě našly své místo na trhu, kdy i do budoucna jsou schopné třeba skrze zajištění online prohlídek pro nájemníky nebo pravidelných fotoreportů o stavu bytu pro vlastníky nabízet přidanou hodnotu všem zúčastněným stranám.

Autor: Vojtěch Hebnar

Späť