Role daňového přiznání při žádosti o hypotéku

Vzhledem k tomu, že se pomalu blíží konec roku 2016, je dobré kromě bilancování nezapomínat i na to, že některé kroky mohou významně ovlivnit i projekty směřované do roku následujícího. Je tím myšlena především snaha osob samostatně výdělečně činných (dále také jako „OSVČ“) a jiných podnikatelů o získání hypotečního úvěru. A co že je tím zásadním krokem? Přece podání daňového přiznání.

„Prokletá“ bonita

Hypoteční úvěr má sice dlouhodobě nejnižší úročení na trhu dluhových instrumentů, není to však zadarmo. Žadatelé o úvěr musejí kromě zástavního práva k nemovitosti, jež má mít bankou požadovanou hodnotu, dostatečných dalších zdrojů (ve výši alespoň 5 – 20 % z celkového rozpočtu záměru) především postačující bonitu. Pod tímto označením se neskrývá nic jiného, než doložitelné příjmy žadatele o úvěr. Zaměstnanci mají v tomto situaci výrazně ulehčenou – pouze doloží potvrzení o příjmu od zaměstnavatele za období alespoň 3 měsíců (odvíjí se od délky a podoby pracovněprávního vztahu) spolu s výpisy z bankovního účtu a je to. OSVČ je posuzována na základě posledního podaného daňového přiznání, kdy některé banky dokonce vyžadují doložení přiznání za dva roky zpětně. A zde bývá velmi často „kámen úrazu“.

Optimalizace – dobrý sluha, zlý pán

Tzv. optimalizace daňového přiznání, tedy umělé snižování zisku za dané období, může každý rok přinést zajímavou úsporu na daních a odvodech na sociální a zdravotní pojištění. Je však zároveň důvodem, proč velmi mnoho žadatelů o hypotéku z řad OSVČ končí se svou žádostí neúspěšně. Banka totiž posuzuje příjem takovéhoto žadatele nikoliv na základě příjmů samotných, ale dle dosaženého zisku, který je navíc dále krácen a přepočítáván. Pokud si tedy budu chtít např. půjčit 3 mil. Kč, tedy minimální výše měsíční splátky při splatnosti na 30 let jistě přesáhne 10 tis. Kč, s ročním ziskem ve výši 200 tis. Kč není šance posuzováním bonity úspěšně projít.

Řešení

Daňové přiznání za rok 2016 je možné podat do 31.03.2017 včetně. Navíc, pokud člověk využije služeb daňového poradce, je možné si tuto lhůtu ještě o 3 měsíce prodloužit. Je to tedy dost času, aby si potenciální žadatel o hypotéku rozmyslel, co dál. Své příjmy i jasně dané náklady za zdaňovací období pravděpodobně zná již na konci roku. Takže jaký zvolit postup, aby žádost o hypoteční úvěr byla tentokrát úspěšná?

1) Optimalizace s „mírou“

Spočítejte si, kolik přesně si budete potřebovat půjčit. Následně ještě před podáním daňového přiznání kontaktujte hypotečního specialistu a společně nastavte výši zisku tak, aby „daňovka“ byla pro banku bezproblémově průchozí a vy jste zároveň nemuseli platit zbytečně vysoké odvody.

2) Paušální výdaje

Z různých důvodů banky obecně posuzují při svých výpočtech lépe daňová přiznání, ve kterých jsou uplatňovány výdaje „paušálem“, nikoliv ty reálně zdokladované a vykázané. Pokud tedy máte vhodnou formu podnikání, respektive vás „paušál“ nijak neomezí, stálo by určitě za zvážení, zda tento způsob nezvolit.

3) Zpátky do minulosti

Banky nechtějí hned od 1. ledna daňová přiznání za předchozí rok. Chápou, že mnozí podnikatelé a OSVČ vyřizují tyto záležitosti až v březnu, případně v červnu (pokud je využito služeb daňového poradce). A toho lze využít. Máte dostatečný zisk již za rok 2015 a zároveň již nyní víte, že rok 2016 tak úspěšný nebyl? Neváhejte a vyřiďte si hypoteční úvěr již ze začátku nového roku. Bankám bude totiž v takovémto případě stačit doložit daňové přiznání za rok 2015.

4) Hypotéka bez doložení příjmů

Některé banky, i když je jich stále méně, nabízí možnost sjednat si hypoteční úvěr bez dokládání příjmů žadatele. Na tyto hypotéky jsou však mnohem přísnější kritéria z hlediska LTV, kdy banky tímto způsobem půjčují maximálně od 50 do 70 % hodnoty zastavené nemovitosti. Žadatel dále podepisuje čestné prohlášení o tom, že je úvěr schopen bez obtíží splácet. Kvůli rizikové přirážce je navíc úroková sazba oproti standardní účelové hypotéce výrazně vyšší.

5) Obratová hypotéka

Další možností je posouzení žadatele na základě jeho ročního obratu, nikoliv zisku. Ten je většinou určován jako 10 – 20 % z celkového obratu. Zde je však nutné si uvědomit, že banky velmi rozlišují mezi jednotlivými vykonávanými činnostmi žadatelů. Stejně tedy nebude nahlíženo na obrat zubaře a obrat provozovatele hospody. Každá banka má v tomto svou metodiku, je tedy opět vhodné se nejprve poradit se specialistou na tuto oblast. Podobně jako v případě hypotéky bez dokládání příjmů navíc platí, že se jedná o relativně drahou alternativu.

Závěr

OSVČ to nemá s žádostí o hypoteční úvěr jednoduché. Z výše uvedeného však vyplývá, že cesty jsou i pokud „daňovka“ nemá požadované parametry. Vzhledem k tomu, že se blíží doba podání daňových přiznání za rok 2016, jejichž podoba bude určující pro úspěšnost žádosti o hypotéku i po roce 2017, bylo by vhodné se před samotným podáním „daňovky“ poradit s hypotečním specialistou a společně vše nastavit tak, aby pro vás byla z hlediska posouzení žádosti o úvěr i placených daní a odvodů optimální.

Autor: Vojtěch Hebnar

Späť