Hypotéka a družstevní byt – jde to nějak skloubit?

V současnosti jdou ceny nemovitostí stále nahoru. Je tomu tak díky tomu, že na jedné straně je kvůli aktuální hospodářské situaci, stále relativně dobře dostupným možnostem úvěrování a zažitým stereotypům v oblasti bydlení poptávka po vlastním domově velmi silná, na straně druhé však nestačí trh svou nabídkou vhodných nemovitostí tuto poptávku uspokojovat. Důsledkem jsou rostoucí ceny prakticky všech druhů nemovitostí, od novostaveb přes panelové domy až po rekreační objekty. Pokud se podíváme konkrétně na bytové jednotky, především v krajských městech a v Praze dochází ke šroubování cen na nové rekordy (u nejpopulárnější „2+1“ byl tento nárůst jen v loňském roce o více než 10 %). Vzhledem k tomu, že se nová cenová hladina stává pro stále více lidí již neakceptovatelnou, dostává se na světlo zájmu dosud spíše opomíjená varianta – družstevní bydlení.

Výhody a nevýhody

Nejprve je potřeba si uvědomit, že družstevní bydlení stojí na poněkud jiných základech než prosté osobní vlastnictví bytové jednotky. Mezi kupujícím a prodávajícím se převádí družstevní podíl, nikoliv vlastnická práva. S tím je spojeno hlavní negativum celé věci – na družstevní byt si nelze vzít hypotéku, jelikož byt vlastněný bytovým družstvem nelze dát do zástavy. Banky však časem dospěly k tomu, že družstevní byty přeci jen tvoří relativně velkou část realitního trhu a že by byla chyba tento segment úplně ve svých businessových plánech vynechat. Můžeme se tedy dnes setkat s nabídkou tzv. předhypotečních úvěrů, které nabízí mnohé banky na trhu. Princip tohoto produktu je takový, že žadatel o úvěr (kupující) musí nabytý družstevní byt do určité doby převést do svého osobního vlastnictví, aby mohla být realizována zástava. Časový limit bývá v rozpětí jednoho až dvou let. Než k samotnému převodu dojde, platí žadatel pouze úroky se zvýšenou sazbou (od 4 % p.a.) s tím, že po jeho uskutečnění bude celá jistina splacena klasickou hypotékou, jejíž podmínky si žadatel vyjedná zároveň s předhypotečním úvěrem. Toto vše může vyústit v relativně složitý administrativní proces, do kterého se není radno pouštět sám bez předchozích zkušeností nebo odborné rady.

Naopak mezi hlavní klady patří řádově nižší cena družstevních bytů. Musí se však brát v potaz, že na mnohých z nich není ještě plně splacena anuita nebo je nutné např. splácet úvěr za zateplení celého domu, což jsou bohužel informace, které mnohdy prodávající sami o sobě příliš ochotně nesdělují. Dále, vzhledem k tomu, že se jedná primárně o převod družstevního podílu, nikoliv vlastnictví k danému bytu, se neplatí daň z převodu nemovitosti ve výši 4 %.

Na co si dát pozor

Mezi úplně první informace, jež by si měl zájemce o družstevní byt zjistit, patří určitě podrobnosti o osobě prodávajícího a jeho vztahu k danému družstvu (zda mu daná práva vůbec náleží, zda nemá vůči družstvu dluhy apod.). Dále je nutné zjistit, jak se na potenciální převod vůbec samotné družstvo dívá. Je nanejvýš vhodné si projít družstevní stanovy, což je souhrn článků, kterými se družstva při své činnosti řídí. Mnohdy v nich totiž bývá obsažen výslovný zákaz samovolného převodu podílu z jedné osoby na druhou (tento může být podmíněn souhlasem všech ostatních členů družstva) či neumožnění změny právního režimu u bytové jednotky z družstevního na osobní vlastnictví. Bohužel se občas stává, že se zájemce o byt vůbec na družstvu dále neinformuje, absolvuje celý proces vyřízení úvěru a nakonec mu vše zhatí „jeden článek ve stanovách“. Tuto aktivitu musí vyvinout kupující sám a nespoléhat se tak pouze na informace od prodávajícího, které mnohdy mohou být zkreslené či neúplné.

Potom, co si tedy kupující vyjasní všechny možnosti a náležitosti převodu s daným družstvem, měl by dále zjistit podrobnosti ohledně placení družstevní anuity (pozor, kompletní splacení anuity je podmínkou pro převod do osobního vlastnictví), veškeré dříve proběhlé i plánované rekonstrukce a s tím související závazky (ve formě úvěrů či „populárního“ fondu oprav), vyjednat si s družstvem podobu nájemní smlouvy k předmětnému bytu a domluvit se na přesném časovém harmonogramu převodu bytu do osobního vlastnictví, protože ten družstva nevyřizují zrovna na počkání.

Alternativy

Pokud vám výše nastíněný proces připadá příliš složitý, existují ještě alternativní způsoby financování. Prvním z nich je vyřízení klasické hypotéky na bydlení s tím, že „zastavíte“ jinou nemovitost, která bude mít odpovídající hodnotu. Pokud žadatel o úvěr sám další nemovitost nemá, mnohdy bývají nápomocni nejbližší členové rodiny (rodiče, sourozenci).

Další možností je vyřízení úvěru ze stavebního spoření, na který si lze při splnění dalších podmínek půjčit i více než milion Kč bez nutnosti zřízení zástavního práva k nějaké nemovitosti. Tato varianta může být v současnosti díky uvolněným kritériím stavebních spořitelen pro posuzování úvěrových případů velmi zajímavá.

Poslední možností jsou pak určité varianty spotřebitelských úvěrů, jež jsou však značně omezené a ve srovnání s předchozími alternativami i zbytečně drahé.

Doporučení

Co říci závěrem. V případě zájmu o takovýto byt je vhodným prvním krokem se poradit s odborníkem na financování nemovitostí a všechny varianty řádně prodiskutovat. U úvěrování družstevního bydlení se totiž potenciálních zádrhelů může objevit víc než dost, přesto nemá smysl předčasně „házet flintu do žita“. Možnosti tu totiž jsou.

Autor: Vojtěch Hebnar

Späť