Co vyřešit před podáním žádosti o úvěr na bydlení

V dnešní době, kdy se sazby a vůbec podmínky financování realitních projektů mění pomalu z týdne na týden, je nanejvýš vhodné být v případě zájmu o úvěrování maximálně připraven. Bohužel totiž platí, že každá další změna je minimálně z hlediska sazeb pro zájemce o úvěr spíše k horšímu. Co vše si tedy nachystat dopředu, aby pak bylo možné si již jen v klidu vybírat mezi nabídkami jednotlivých bank bez stresu z chybějících podkladů?

Klíčový účel

Situace ohledně samotné podoby všech potřebných dokumentů se logicky mění dle toho, na co budou poptávané finanční prostředky využity. U výstavby platí, že pokud není hotový projekt, nemá prakticky smysl v danou dobu o hypotéku žádat. Jeho zpracování totiž trvá týdny a v případě, že není dokonce dosud vybrán ani architekt, je řeč rovnou o měsících, jelikož poptávka je momentálně značná. Banka, respektive odhadce, totiž při posuzování žádosti musí vycházet z nějakých reálných proporcí, proto samozřejmě musí být součástí projektu i rozpočet s ideálně co nejvíce podrobným vyčíslením jednotlivých položek. Ohledně projektu i rozpočtu se vyplatí jistá střídmost, zejména v případě, že příjmy domácnosti jsou na hraně akceptovatelnosti bankou. V takovém případě totiž stojí za zamyšlení, zda riskovat zamítnutí žádosti kvůli terénním úpravám s cílem vybudovat bazén či ručně kovanému plotu. Neznamená to, že takovéto záměry nelze provést, ale raději až po schválení a zajištění kompletního financování.

Dalším zádrhelem může být povinnost nejprve prostavět vlastní zdroje, což má být ideálně řešeno skrz pozemek. Zde se však mnohdy dostavuje zbytečné rozčarování, protože právě v tomto případě se častokrát liší názory odhadce a zájemce o hypotéku, obzvlášť pokud stavební parcela byla ještě nedávno pouze ornou půdou či k převodu pozemku došlo darováním či koupí před delší dobou, takže reálná tržní cena se již může pohybovat jinde. V případě, že kromě samotného pozemku nejsou k dispozici již žádné další vlastní prostředky a zájemce by chtěl mít takto pokryto ideálně 20 % či více celého projektu, doporučuje se z procesní opatrnosti zařídit si dopředu vlastní odhad. Banky sice zpravidla akceptují pouze vlastní odhady, avšak v době, kdy jsou tyto většinou díky nejrůznějším akcím poskytovány zdarma, nemělo by to znamenat dvojité náklady. Vyřízení odhadu jinak stojí několik tisíc korun, které však kvůli získání jistoty rozhodně nejsou špatnou investicí a mohou ušetřit spoustu nervů a koneckonců i peněz.

V případě rekonstrukce záleží na rozsahu a způsobu financování. U hypoték budou podklady víceméně stejné jako u výstavby. U stavebního spoření je však metodika poněkud vstřícnější, zvlášť pokud se jedná o projekty v rozsahu nižších stovek tisíc korun bez nutnosti zajištění nemovitostí. Pro každý případ je vhodné mít samozřejmě k dispozici i projekt, avšak v mnohých případech postačí pouhý soupis chystaných prací a jejich ocenění s tím, že se vše doloží fotodokumentací před a po samotné rekonstrukci. Dokonce již tak není vyloženě nutné dokládat všechny faktury. Na druhou stranu je však vhodné si je nějakou dobu, ideálně okolo pěti let, archivovat z důvodu případné kontroly z ministerstva financí. To je „cena“ za využití státních prostředků v podobě podpory na stavebním spoření.

Čí je co

Problémem mohou být i nevyřešené majetkové vztahy, a to zejména pokud bude o hypotéku žádat více spolužadatelů společně. Typickým příkladem jsou nesezdaní partneři, kdy zastavovanou nemovitost (např. u výstavby pozemek) vlastní pouze jeden z nich. V takovém případě bude banka vyžadovat, aby se vlastníky stali oba, což je dalších několik týdnů navíc skrz vkladové řízení na katastru a přípravu vhodné smluvní formy narovnání mezi partnery.

Rovněž je vhodné dát si pozornost na nejrůznější věcná břemena, např. „dožití“ původního vlastníka v daném domě / bytě apod. Vyřízení takovéto věci může opět zabrat řadu týdnů.

Mnohé bytové domy mohou také fungovat v režimu společenství vlastníků, skrz které financují opravy společných prostor. Tyto dluhy jsou pak na první pohled skryté, jejich uhrazení však může být podmínkou pro převod bytové jednotky, na čemž může později celý projekt koupě / prodeje bytu ztroskotat. Také je vhodné si projít stanovy, zda se ještě někde nevyskytuje nějaký "háček".

Příjem nade vše

Poslední, avšak neméně důležitou položkou, je doložení příjmů. Zde velmi záleží na jejich charakteru. Zpravidla se dokládají příjmy za posledních 3 až 6 měsíců u zaměstnanců, u živnostníků jsou to pak poslední dvě daňová přiznání. Pokud je žadatel zaměstnanec s výraznou bonusovou složkou, vyplatí se žádat o hypotéku právě po vyplacení těchto bonusů, jelikož bance se dokládá průměrný příjem za období. Ta si pak vše ještě ověří na doložených výpisech z účtu.

U živnostníků je pak nutné plánovat poněkud dopředu. Pokud je zájem o realizaci nemovitostního projektu opravdu vážný, vyplatí se alespoň jeden rok neoptimalizovat příjmy a dosáhnout co nejvyššího zisku. U živnostníků se totiž zpravidla posuzuje příjem právě na základě zisku, obratové hypotéky jsou spíše vzácností. U těchto případů se vyplatí se především před podáním posledního daňového přiznání potkat s odborníkem a nechat si ve věci dostatečnosti příjmů poradit. Což je však obecná rada, jelikož potenciálních problémů, které mohou celou žádost o úvěr shodit ze stolu, může být jak vidno celá řada.

Autor: Vojtěch Hebnar

Späť