Levné hypotéky zvedají cenu nemovitostí

Poskytovatelé hypoték lepší časy ještě nezažili. Trh loni ve srovnání s rokem 2014 vzrostl o třetinu na rekordních 184 miliard korun a letos má dobrou šanci prolomit 200 miliardovou hranici. Nic nenasvědčuje tomu, že by se na prudkém tempu růstu mělo něco měnit.

"Pokud budeme pokračovat ve zbylých měsících letošního roku stejně, jako jsme zahájili, tak loňský rekord pravděpodobně překonáme. Oficiální čísla sice ještě nebyla zveřejněna, ale odhadujeme, že trh hypoték v prvním čtvrtletí meziročně vzrostl o 25 procent," řekl generální ředitel Hypoteční banky Jan Sadil během Hypoteční akademie, kterou pravidelně organizují Hospodářské noviny ve spolupráci s Hypoteční bankou.

Silnou poptávku po hypotékách potvrzuje také ředitel finančněporadenské společnosti Chytrý Honza Jiří Paták. Lidí, kteří se v letošních prvních třech měsících zajímali o hypoteční úvěr, podle něj meziročně přibylo o jednu třetinu. "Jejich poptávka se ve skutečné, nově uzavřené hypotéky promění až za několik měsíců. Dá se tak očekávat, že trh poroste i v následujících čtvrtletích," uvedl Paták.

Důvodem je přetrvávající nízká cena hypoték, výjimkou nejsou ani úroky ve výši 1,69 procenta, a také fakt, že se daří české ekonomice. Zaměstnanost je vysoká, firmy postupně přistupují ke zvyšování platů a ochota lidí utrácet roste.

Zákazníci však nekupují byty a domy jen pro vlastní bydlení, ale také jako investici. Nízké úrokové sazby na světových finančních trzích způsobují, že řada konzervativních aktiv, jako jsou státní dluhopisy, spořicí účty nebo termínované vklady, přestává přinášet dostatečně atraktivní výnos. Domácnosti tak stále častěji hledají příležitosti ke zhodnocení volných peněz jinde. Mnohdy je nacházejí na trhu realit a neváhají si na pořízení bytu nebo domu určeného k pronájmu či prostému uložení peněz část prostředků půjčit.

Nemovitostí začíná být nedostatek

V Praze, kde se odehrává převážná část tuzemských obchodů s novými byty, se loni podle ředitele developerské firmy Ekospol Evžena Korce prodalo rekordních sedm tisíc bytů a letos se laťka posune ještě výš.

"Můj osobní odhad je, že všichni developeři v Praze prodají osm tisíc bytů. To znamená, že růst bude více než desetiprocentní," uvedl Korec. Z velké části ale půjde o byty z dříve vytvořených zásob, které postupně docházejí. Výstavbu nových bytů podle developerů brzdí menší počet vydávaných stavebních povolení, zdlouhavá povolovací řízení a také zpoždění příprav nového územního plánu Prahy. Ten stávající platí pouze do roku 2020 a bez nového dokumentu bude obtížnější stavět. Nabídka volných nemovitostí se tak postupně snižuje, což vede k prodlužování doby, po kterou lidé vhodný byt nebo dům hledají.

Zájemci se tak na trhu postupně hromadí, zatímco nemovitostí na prodej ubývá. A právě rostoucí převis poptávky nad nabídkou nahrává dalšímu růstu cen realit.

"Čísla od kolegů z inzertních realitních serverů ukazují, že pokud je nemovitost kvalitní, získá až třicet odpovědí během jedné hodiny. A to i o víkendu. Na prohlídkách se pak zájemci předhánějí v navyšování cen. Znovu jsme se vrátili k velkému nedostatku nemovitostí," popsal současnou situaci Jiří Paták.

Nedostatečná nabídka se přitom netýká jen nových bytů, ale i těch starších. "Když se dnes podíváte na statistiky tří největších českých realitních serverů, uvidíte, že nabídka na trhu nemovitostí klesla o více než 40 procent," podotkl Vladimír Zuzák, ředitel realitní kanceláře Maxima Reality.

Klienti by měli růst sazeb zvládnout

Podle Zuzáka by určité riziko mohl na trh nemovitostí přinést návrat růstu úrokových sazeb hypoték. "Každý se dívá na výši měsíční splátky, ale už se tolik nedívá na to, že si bere fixaci na pět let. Za pět let ale může být úroková sazba úplně jiná. Někteří klienti mají hypotéku takzvaně na krev. To znamená, že jim splátka vychází přesně do jejich rozpočtu. Ve chvíli, kdy se splátka zvýší, mohou se dostat do problémů," řekl ředitel Maxima Reality s tím, že rozdíl mezi stávající splátkou a novou platbou odvíjející se od případné vyšší úrokové sazby může v některých případech dosáhnout i desítek tisíc korun ročně.

Ředitel Hypoteční banky Jan Sadil ale obavy mírní. Odvolává se při tom na takzvané stres testy, podle nichž by naprostá většina klientů banky zvýšení úrokových sazeb o jednotky procentních bodů zvládla. Někteří lidé se před možným růstem měsíční splátky po uplynutí pětiletého fixačního období brání tím, že si pevný úrok s bankou dohodnou na delší dobu. Obvyklé jsou sedmileté i desetileté fixace. Pětiletá fixace ale stále v Česku převažuje a podle Sadila tomu tak bude i nadále.

Předčasné splácení upraví zákon

Hypotečního trhu se dotknou mimo jiné i změny spojené s novým zákonem o úvěru pro spotřebitele. Ten je teď připraven na druhé čtení v Poslanecké sněmovně. Vládní návrh počítá mimo jiné s tím, že lidé budou moci jednou ročně splatit bez sankce až dvacet procent hypotéky. Jak nová právní úprava trh ovlivní, je ale podle ředitele Sadila obtížné odhadovat. Není stále jasné, jak přesně bude zákon znít. Pokud by ale klienti měli možnost předčasně splatit celý úvěr, mohlo by to podle něho bankám přinést problémy s refinancováním a řízením peněžních zdrojů. Varoval proto před tím, aby v zájmu vyšší ochrany spotřebitele zákonodárci nezpůsobili na druhé straně problémy bankám. Ty by pak mohly svoje zvýšené náklady promítnout do vyšších úrokových sazeb.

Jiří Paták z finančněporadenské společnosti Chytrý Honza si myslí, že je zbytečné zákonem napovídat trhu, jak by měl po produktové stránce fungovat. "Možnost předčasně splatit část hypotéky je běžná už dnes. Je to způsob, jak se banky dokážou v rámci konkurenčního boje mezi sebou odlišit," tvrdí Paták. Zároveň se obává toho, že se v zákoně objeví na poslední chvíli změny, které uvrhnou poskytovatele a zprostředkovatele hypoték do nejistoty.

Právě zprostředkovatelé jsou ovšem podle ředitele realitní kanceláře Maxima Reality Vladimíra Zuzáka slabou stránkou trhu. "Hypotéka jako produkt je na vysoké úrovni, a není tedy potřeba zásah ze strany regulátora. Ale na trhu zprostředkovatelů hypoték i realitních služeb máme velkou rezervu. Tam je prostor pro zlepšování a tímto směrem by se mělo do budoucna jít," uvedl Zuzák.

Zprostředkovatelům se zpřísní podmínky

Nový zákon o úvěru pro spotřebitele ostatně na lidi, kteří klientům s hypotékami radí, také pamatuje. Zprostředkovatelé budou například muset být povinně certifikovaní.

"Česká republika má v jakémkoli srovnání nejvíce zprostředkovatelů finančních produktů na metr čtvereční. Když jsme před lety zjišťovali, kolik český trh uživí hypotečních zprostředkovatelů, tak jsme zjistili, že to je 20 až 25 procent současného stavu," řekl Jiří Paták. Vyšší požadavky na vzdělávání a certifikaci podle něho povedou k tomu, že na trhu ubude méně kvalitních zprostředkovatelů.

Přísnější regulace se chystá i v případě realitních makléřů. Přinést by ji měl zákon o realitním zprostředkování. Odpovědnost ale podle Vladimíra Zuzáka leží i na samotných klientech. "Důležité je také to, aby dále rostla finanční gramotnost, aby se lidé o věc sami zajímali a aby vyhledávali společnosti, které jsou na trhu dlouho a mají dobré reference. Vyhýbat by se naopak měli různým garážovým firmám a podomním zprostředkovatelům," doporučil Zuzák.

Autor: Janis Aliapulios, HN

Späť