Aktuální trendy na nemovitostním trhu

Takřka každý den se na nás z obrazovek počítačů či mobilních telefonů valí zprávy o tom, jak jsou ceny nemovitostí na historických maximech, jak přichází ČNB s novou regulací, jak banky pomalu zvyšují úrokové sazby apod. Co z této informační záplavy vlastně vyplývá?

Jsou ceny nemovitostí nízko, vysoko či jaké vlastně jsou?

Odpověď na tuto na první pohled jednoduchou otázku bohužel jednoduchá není. Záleží na mnoha faktorech – kde a co chce člověk kupovat, jak je na tom příjmově a kolik má vlastních zdrojů. Faktor „kde“ je z hlediska ceny nemovitosti naprosto zásadní – ceny bytů v Praze jen za loňský rok poskočily takřka o 20 %, kdy se průměrná cena za 1 m² v novostavbě dostala na hodnotu převyšující 71.000,- Kč (cenovky u bytů s rozlohou větší než 80 m² již tak mohou začínat na 5 mil. Kč). Samozřejmě zbytek republiky takto vysoký cenový skok neprožil, přesto i v krajských městech rostly ceny o více než 10 %. I pro letošní rok se čeká cenový nárůst, i když už ne tak výrazný (cca o 5 – 10 %). Faktor „co“ již pomalu přestává hrát stěžejní roli, jelikož díky nedostatku nových nemovitostí se na realitním trhu daří udávat i tzv. ležáky. Cenový růst se tak netýká pouze novostaveb či dispozičně vhodně řešených nemovitostí (tradičně byty 2+kk či 2+1), ale všech typů včetně bytů v panelových domech či památkově chráněných objektech. O příjmech a zdrojích bude řeč posléze.

Důležité je si rovněž uvědomit, že takto dynamický nárůst cen sledujeme teprve dva roky. Příprava developerských projektů je v českých podmínkách opravdu běh na dlouhou trať, kdy nezřídka od první myšlenky až po předání klíčů novým majitelům uběhne skoro celá dekáda. V letech 2011 a 2012, kdy nic nenasvědčovalo rychlému „vybřednutí“ z následků finanční krize a nově dokončené reality měly problém najít kupce, nic developerské společnosti nenutilo k tomu, aby začaly plánovat a realizovat velké projekty čítající desítky tisíc bytů dokončovaných ročně. Tento přípravný deficit projevující se nedostatkem nových bytů na trhu má pak za následek obrovský převis poptávky nad nabídkou, což dále žene ceny nemovitostí nahoru. A nic nenasvědčuje tomu, že by se na tom mělo něco měnit (např. zrychlení stavebního a dalších povolovacích řízení je v nedohlednu).

Regulace, regulace a…regulace

ČNB v loňském roce přijala několik zásadních opatření, které se projeví především na nutnosti zájemců o hypoteční úvěr financovat případný nákup i z dalších zdrojů, nikoliv pouze hypotékou. Důvodem byl strach z předluženosti českých domácností a snaha zamezit tomu, aby se k hypotečnímu úvěru dostali i lidé, kteří jsou schopni bez problémů splácet pouze při nízkých úrokových sazbách, které nepotrvají věčně. Úmysl šlechtí, ovšem v tomto případě často dochází pouze k tomu, že si lidé kromě hypotéky berou ještě další úvěr (nejčastěji ze stavebního spoření), který má však vyšší úroky než hypotéka, takže v konečném součtu zájemce o bydlení zatíží více než v případě, že by vše řešil tzv. 100 % hypotékou. Je však velmi pravděpodobné, že ČNB svou regulaci ještě upraví a praxe dofinancování úvěrem časem rovněž skončí.

Rovněž zákonodárce nezahálel a kromě změny daňové povinnosti při koupi nemovitosti jsou zde nové podmínky pro poskytování úvěrů, jejichž dopady je třeba hodnotit veskrze pozitivně. Horší je to však v tom, že banky použily právě novou regulaci a náklady s ní spojené jako argument pro zvyšování úrokových sazeb a postupné rušení netradičních způsobů úvěrování (již zmíněná 100 % hypotéka, dále hypotéka bez dokládání příjmů ad.).

Vlastní úspory jsou k nezaplacení

Veškerá činnost regulátorů na trhu směřuje k tomu, aby si vlastní bydlení spolufincovali lidé alespoň částečně z vlastních zdrojů. Projevuje se to tak, že od dubna na hypotéku dosáhnou pouze lidé, kteří budou mít nejméně 10 % zdrojů odjinud, respektive nejvýhodnější sazby budou banky nabízet žadatelům s alespoň 20 % dalších zdrojů. Byt, jehož prodejní cena bude 5 mil. Kč, tak banka zafinancuje s příznivou sazbou maximálně 4 mil. Kč, obecně pak do 4,5 mil. Kč. To vše bude mít za následek nový trend, kdy si bude každá domácnost muset nejprve vytvořit finanční polštář v řádu statisíců Kč, aby teprve tehdy mohla žádat o hypotéku. Naspoření takovéhoto objemu peněz si bude žádat odborný výběr spořícího produktu a roky disciplíny. Současné praxi, kdy stačilo v nadsázce pouze přečkat zkušební dobu v zaměstnání a poskytnutí úvěru prakticky nestálo nic v cestě, je konec.

Koupit nyní – ano či ano?

Pokud již dnes člověk splňuje kritéria pro to, aby mu byl hypoteční úvěr poskytnut, není na co čekat. Ceny nemovitostí skokově dolů nepůjdou, maximálně se zpomalí tempo jejich růstu. Nové regulační podmínky budou mít za následek nárůst úrokových nákladů, což úvěry dále prodraží. Navíc na ně již rozhodně nedosáhne každý. Po letech se rovněž začíná probouzet inflace, která bude pomalu ukrajovat z rostoucích příjmů a především negativně působit na déle tvořené rezervy.

Pouze v případech, že se o nákup nemovitosti člověk nezajímá kvůli své bytové potřebě, ale čistě z hlediska potenciální investice, by byla na místě určitá opatrnost. Ale to je zase téma na jindy.

Autor: Vojtěch Hebnar

Späť