Opomíjené důsledky růstu cen nemovitostí

V záplavě zpráv týkajících se zvyšování úrokových sazeb u úvěrů či obecně růstu cen nemovitostí, které se tak stávají v mnoha lokalitách pro běžné domácnosti nedostupné, stojí poněkud mimo centrum zájmu další aspekty související s těmito trendy. Je tomu tak i přesto, že jejich podcenění může mít fatální dopady na finanční plánování a kondici.

Prodejní cena neznamená odhadní

Na první z řady problémů souvisejících s raketovým růstem nemovitostí, který v některých oblastech již po více než tři roky dosahuje dvouciferných hodnot, narazí zájemce o úvěrování již při zpracování své žádosti v bance. Většinová společnost ve vztahu k nemovitostem totiž vnímá pouze jednu validní cenu, a to tu prodejní. A to může být v souvislosti s úvěrováním zásadní problém, protože banky naopak metodicky vycházejí z ceny odhadní, která kombinuje více faktorů a zpravidla bývá nižší než je tomu u prodeje / nákupu. Platí to zejména o méně atraktivních lokalitách či starších nemovitostech, jejichž ceny se „svezly“ nahoru především díky nedostatku nových nemovitostí na trhu a potřebě českých domácností po vlastním bydlení.

Běžně se tak stává, že zatímco kupující předběžně počítá s tím, že bude muset z vlastních zdrojů pokrýt cca 10 – 20 % kupní ceny, kvůli nižšímu odhadu se může dostat i na dvojnásobek. A to mnohdy znamená konec snu o pořízení dané nemovitosti. Jediný způsob, jak se tomuto scénáři vyhnout, je se pokud možno co nejdéle dopředu soustředit na akumulaci vlastních zdrojů a zjistit si cenový vývoj v dané lokalitě za poslední roky. Pokud se např. nabízel byt v loňském roce za 3 mil. Kč a letos je cena podobné nemovitosti v sousedství udávána s cenovkou atakující 4,5 mil. Kč, a to aniž by došlo v dané oblasti k jakékoliv podstatné rozvojové aktivitě (nový, atraktivní zaměstnavatel, zlepšení dopravní obslužnosti, ukončení provozu problematického znečišťovatele apod.), nebude v odhadu tento padesátiprocentní nárůst pravděpodobně plně zohledněn. Banky jsou totiž konzervativní a snaží se především eliminovat rizika, kdy právě cenová bublina v realitní oblasti je považována ze jedno z největších.

Podpojištění se hlásí o pozornost

Kromě bank, respektive prodejní a odhadní ceny, je zde ještě další klíčový sektor, který má svou vlastní cenotvorbu – pojišťovnictví. Zejména v posledních letech, kdy růst prodejních cen výrazně akceleroval a odpoutal se tak od ostatních, je pro běžného spotřebitele náročné se ve správném ohodnocení orientovat. Banky trvají na tom, aby se nemovitosti, které figurují jako zástavy k úvěrům, pojišťovaly minimálně na odhadní cenu. Pak je zde ale celá řada dalších nemovitostí, k nimž vázané pojistné smlouvy vznikly před pěti či více lety a od té doby neprošly žádnou výraznější úpravou. Při tom podpojištěnost bývá jedním z neprolomitelných argumentů, proč pojišťovna může krátit či dokonce úplně zamítnout pojistné plnění.

Dostatečnou ochranu v této oblasti nemusí poskytnout ani takzvaná indexace, což je automatické každoroční navyšování pojistných částek o hodnotu inflace. Problém je v tom, že inflace je zde brána nikoliv sektorově, tedy pouze na oblast realit, ale celkově. Předchozí roky byl tak jejich růst maximálně o nižší jednotky procent.

Vzhledem k tomu, že pojišťovny svou metodiku pro cenotvorbu nezveřejňují, je jediným jistým způsobem si nechat jednou ročně vytvořit novou kalkulaci a tu porovnat se stávajícím pojištěním. Standardní kalkulátory totiž na základě lokality a metráže udávají i doporučenou hodnotu pojistného krytí. Pokud je ta současná oproti doporučení výrazně nižší, je riziko podpojištění značné.

Rada nad zlato

Výše zmíněné problémy mohou být efektivně řešeny skrze znalosti finančního poradce, který na trhu působí již dlouhodobě a dokáže tak díky předchozím případům, kontaktům i programovému zázemí rizika špatného odhadu cenotvorby spotřebitelem minimalizovat. V takových případech se sázka na odbornost více než vyplatí.

Autor: Vojtěch Hebnar

Späť