Příjmy z nájmu a daňové přiznání

S pronajímáním nemovitostí se kromě mnoha dalších radostí i strastí pojí noční můra mnohých, a to daně. Jak je v českém právním prostředí dobrým zvykem, daňovou oblast nevyjímaje, nejrůznějšími výjimkami a specialitami se to v předpisech jen hemží.

Snadné, ale ne levné

Daně z příjmů obecně upravuje zák. č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále též jako „DzP“). Co se výdělku z nájemného týká, u zaměstnaných fyzických osob je určující zejména znění § 9 DzP, pronajímání jakožto předmět podnikání pak spadá pod § 7 DzP.

Pokud si zaměstnanec bočním přivýdělkem, třeba náhodným pronajímáním, přijde ročně na sumu do 6 tis. Kč, tento výdělek nepodléhá zdanění. V případě, že osoba obecně jako poplatník daně nemá žádné jiné zdanitelné příjmy, posunuje se pak limit osvobozené částky až na 15 tis. Kč ročně.

Poměrně důležité je, že z příjmů dle § 9 DzP se neplatí tzv. sociální a zdravotní pojištění a není tak nutné jen kvůli nim podávat přehledy na správu sociálního zabezpečení nebo zdravotní pojišťovnu.

Dalším specifikem je uplatňování nákladů, které snižují příjmy a slouží k výpočtu základu daně. Zde si lze vybrat, a to mezi tzv. paušálem a reálnými výdaji. Je potřeba si ještě před podáním řádného daňového přiznání formu uplatňovaných nákladů zvolit. Změnit ji pak v případném opravném přiznání lze totiž jen při přechodu z reálných nákladů na paušální, nikoliv naopak.

Co se první varianty týká, její využití je velmi prosté. Z čistých příjmů z nájmů se 30 % určí jako paušální náklady a jako základ daně pak slouží zbylých 70 % příjmů. Žádná evidence, žádné dokládání. Na stranu druhou takto logicky vzniká vždy nějaká částka, která potenciálně může znamenat daňovou povinnost. Výsledek samozřejmě závisí na celkovém obrazu daňového přiznání (např. na zaplacených zálohách, uplatňovaných slevách apod.).

Daňová magie

Druhá varianta, tedy reálné náklady, nemůže být odlišnější. Ve své podstatě znamená vedení zjednodušeného účetnictví, kdy je kvůli nutnosti dokládat uplatňované náklady při případné kontrole potřeba uschovávat doklady a vést evidence. Avšak rozsah potenciálně uplatnitelných nákladů je až nečekaně pestrý.

Nemusí se jednat pouze o jasné případy v podobě oprav či údržby, vybavení, pojištění nebo daně z nemovitosti. Ve hře jsou i úroky z hypotéky, poplatky realitní kanceláři, náklady na odhadce, odpisy nemovitosti nebo pro mnohé nečekaná věc jako paušál na dopravu ve výši až 48 tis. Kč ročně.

Ohledně fondu oprav není situace tak jasná, jak se na první pohled může zdát. Je totiž potřeba rozlišovat mezi tím, k úhradě čeho příspěvky slouží, tedy zda na provozní výdaje nebo technické zhodnocení nemovitosti.

Dalších potenciálních nákladů je pak celá řada. Navíc se dají využít i instituty jako daňová ztráta, které však sebou prakticky vždy nesou nějaké „ale“ (v tomto případě prodloužení doby pro doložení podkladů při kontrole ze 3 až na 8 let zpětně).

Z výše uvedeného je patrné, že pustit se do uplatňování reálných nákladů na vlastní pěst může skončit i nepříjemným bolehlavem. Aby se zajistil pozitivní výsledek a očekáváný přínos, je doporučeno vyhledat služby daňového poradce a nechat si tak vše zpracovat od profesionála. Pokud potenciální úspora převyšuje náklady na něj, nemělo by pak být co řešit.

Autor: Vojtěch Hebnar

Späť