Současné sazby pod vlivem konkurenčního boje

Během letní sezony se jednalo o pravidelný jev – především kvůli dovoleným, prázdninám a dalším „starostem“ býval zájem o úvěry na bydlení nižší, což se banky snažily změnit různými akčními kampaněmi. Letos je však situace oproti předchozím rokům specifická.

Lépe již bylo

Hlavní rozdíl oproti dřívějšku spočívá v tom, že v minulosti se během léta nabídkové sazby posouvaly dolů, případně se stabilizovaly před další vlnou zlevňování. Loni v srpnu však došlo k prvnímu zvýšení sazeb ze strany centrální banky od finanční krize a letos tempo jejich růstu postupně graduje. Je vcelku pravděpodobné, že současná podoba repo sazby ve výši 1,0 % dozná změn již příští čtvrtek, kdy se odehraje další měnověpolitické zasedání bankovní rady. Kurz koruny je totiž oproti aktuální prognóze nadále odchýlen a i vývoj inflace, momentálně ve výši 2,6 %, se dvouprocentnímu cílování inflace spíše vzdaluje.

Do toho přichází zprávy o neutuchajícím dvouciferném meziročním růstu cen novostaveb, kdy ceny nových bytů v Praze atakují již stotisícovou hranici za metr čtvereční. Je nutné však podotknout, že situace není až na Brno ve zbytku republiky tolik vyhrocená. Za růstem na zmíněnou, ještě před třemi lety takřka poloviční, stotisícovou cenu za „metr“, stojí hned několik faktorů, které způsobují určité zkreslení.

Prvním je akutní nedostatek nově dodaných bytů na realitní trh, a to především těch ze střední a nižší cenové kategorie. Nadále se staví především prémiové realitní projekty s vysokou marží, protože developeři vědí, že je v momentální příznivé ekonomické situaci snadno prodají. A pokud jejich cenu již nebudou tuzemské domácnosti schopny akceptovat, je tu silná poptávka ze zahraničí.

Praha je vnímána jako bezpečná a turisticky atraktivní metropole, jejíž ceny nemovitostí jsou oproti Mnichovu, Paříži či Londýně pro zahraniční investory stále „za pakatel“. Nabízí však srovnatelnou procentuální výnosnost, okořeněnou prémií za růst ceny samotné nemovitosti. Tím se dostáváme k dalšímu specifickému faktoru, jímž je fenomén Airbnb, který činí ze spousty rezidencí v centru Prahy místa k příležitostnému přespání, nikoliv však bydlení. O regulaci této služby se především poslední rok pravidelně na půdě Poslanecké sněmovny či pražského magistrátu mluví, ovšem konkrétní kroky jsou stále v nedohlednu.

Třetím faktorem, který již však působí celorepublikově, je strach z dopadů nové regulace ČNB v oblasti posuzování příjmů žadatelů o hypotéky, která vstupuje v účinnost od října. Banky se doposud orientovaly především na splnění kritérií v oblasti LTV, co se týkalo příjmů, splátky úvěrů atakující či v některých případech i převyšující polovinu čistých měsíčních příjmů domácnosti rozhodně nebyly neřešitelným problémem. Nároky na LTV a chybějící vlastní prostředky se běžně řešily pomocí doúvěrování hypotéky úvěrem ze stavebního spoření, což však problém vysokého zadlužení domácností neřešilo, spíše naopak. ČNB dávala dlouhodobě najevo svou nelibost nad těmito praktikami, až nakonec šáhla k dalšímu regulatornímu opatření, které je již přímo zaměřené na příjmy a poměr celkového zadlužení.

Ambice a boj o první místo

Především očekávaného zvýšeného zájmu o hypotéky z důvodu obavy z nedostatečnosti příjmu žadatele po účinnosti nové regulace chtějí některé banky využít ve snaze o posílení své tržní pozice. Česká spořitelna, která dlouhodobě usiluje o post nejsilnějšího hráče, zastávaný Hypoteční bankou, se rozhodla jít proti proudu a snížit své nabídkové sazby do odvolání o 0,2 %. Ostatní banky většinou reagují zastavením růstu sazeb, případně nějakou další akční nabídkou.

Je však otázka, jaká bude reakce trhu, pokud by došlo k dalšímu zvýšení základních sazeb již nyní v srpnu. Po předchozích zvýšeních banky upravovaly své ceníky zpravidla v horizontu týdne či dvou, je tak stále relativně dost času si případnou žádost o úvěr či alespoň modelaci nechat zpracovat. Platnost takovéto nabídky je totiž běžně 30 dní, což je dostatečný časový prostor k rozhodnutí, zda za nabízených podmínek do úvěru jít či nikoliv. Je to každopádně lepší varianta, než čekat v nejistotě, co se bude s úrokovými sazbami v nejbližších dnech dít.

Autor: Vojtěch Hebnar

Späť