Státní půjčka na bydlení není pro každého

Na poli financování bydlení se to v posledních měsících jen hemží změnami. Od října vstupuje v účinnost nové doporučení ČNB v oblasti posuzování příjmů a míry zadlužení žadatelů o hypotéky. Národní banka rovněž pod vlivem horších ekonomických ukazatelů, především sílící inflace a naopak slabšího kurzu tuzemské měny, zvyšuje základní úrokové sazby s tím, že pro letošek jejich podoba ještě není finální. Problémy s nedostatečnou nabídkou nemovitostí se nadále nedaří řešit, takže růst cen dosahuje stále dvouciferných hodnot. Do toho všeho přichází stát se svým inovovaným programem na podporu bydlení mladých rodin, který se setkal s rozpačitou odezvou veřejnosti.

Problémové parametry

Již základní požadavky na žadatele o úvěr z tohoto programu dávají tušit, že se nejedná o komplexní řešení dostupné pro všechny:

• alespoň jeden z žadatelů musí být mladší 36 let,
• žadatelé musejí být manželé či registrovaní partneři nebo partneři vychovávající společně dítě do 6 let věku,
• žadatelé nesmí být v době podání žádosti o úvěr vlastníci či spoluvlastníci nemovitosti (týká se koupě nemovitosti).

Skutečným problémem jsou však parametry toho, na co a za jakých podmínek si lze půjčit prostředky ze Státního fondu rozvoje bydlení:

• na rekonstrukci vlastního bydlení částka s limitem 300 tis. Kč s dobou splatnosti maximálně 10 let,
• na koupi bytu částka s limitem 1,2 mil. Kč a maximální podlahovou plochou bytu 75 m², na koupi domu částka s limitem 2 mil. Kč a maximální podlahovou plochou domu 140 m², obojí se splatností maximálně 20 let (ve výjimečných případech až 25 let),
• maximální hodnota LTV je 80 %,
• úrokovou sazbu je možné zafixovat maximálně na 5 let s tím, že její výše je odvislá od základní referenční sazby Evropské unie zvýšené o 1 %,
• za každé dítě narozené v průběhu trvání úvěrové smlouvy se snižuje jistina úvěru o 30 tis. Kč,
• jako zajištění slouží zástavní právo k nemovitosti.

Z výše nastíněného je jasné, že nabídka úvěrů směřuje spíše do menších měst a obcí. Stanovení maximální podlahové plochy je vcelku zajímavým krokem, který však nemá příliš opodstatnění. Navíc program neřeší hlavní „bolest“ mladých rodin, tedy absenci vlastních zdrojů, kdy je stanoveno, aby se v případě koupě žadatelé podíleli na úhradě nákladů alespoň z 20 %.

O třetinu kratší doba splatnosti ve srovnání s hypotékou pak znamená vyšší měsíční náklady pro domácnost, kdy v případě úvěru ve výši 1,2 mil. Kč je řeč až o 1500 Kč měsíčně, u úvěru na 2 mil. Kč je pak měsíční rozdíl ve splátkách až 3000 Kč.

Co se týká případné kombinace státního úvěru a hypotéky, která není dopředu vyloučena, je zde problém v zajištění, kdy jak Státní fond rozvoje bydlení, tak i úvěrující banka budou chtít mít vlastní zástavu, což znamená mít k dispozici minimálně dvě dosud nezastavené nemovitosti.

Neurazí ani nenadchne

Vláda představila tento program jako řešení problémů s horšící se bytovou situací, zejména pro mladé rodiny. Konečný výsledek však vůbec neodpovídá mediálnímu zájmu a očekávání veřejnosti, protože dopad tohoto programu bude marginální. Dokumentuje to i výše prostředků, které má Státní fond rozvoje bydlení na tento program momentálně k dispozici – 1 mld. Kč. Jen pro srovnání – loni přesáhl objem prostředků půjčených bankami skrz hypotéky 200 mld. Kč.

Navíc tento program jen odvádí pozornost od opravdového (ne)řešení dlouhodobých problémů, což jsou především extrémně dlouhé povolovací procesy a neschopnost měst a krajů efektivně aktualizovat územní plány, respektive zásady územního rozvoje. To brání v rychlejší reakci trhu na vysokou poptávku po bydlení, kdy celková realizace realitního projektu od prvotní myšlenky až po předání klíčů může trvat i dekádu.

Pro obyvatele měst či zájemce o nemovitosti s větší podlahovou plochou tak nadále zůstanou řešením především tradiční nástroje financování bydlení, tedy hypotéka a úvěr ze stavebního spoření.

Autor: Vojtěch Hebnar

Späť