Prodej zděděné nemovitosti a daň z příjmů

V případě, že v rodině došlo k úmrtí, proběhlo dědické řízení a součástí pozůstalosti je i nemovitost, bývá častou otázkou, jak s ní v rámci vyrovnání mezi dědici naložit. Nezřídka je pak jedinou možností prodej a následné rozdělení finančního výtěžku. Nemusí to však být kvůli daním zrovna levné řešení.

Kdo je osvobozen

Klíčovým zákonným ustanovením vztahujícím se na tuto problematiku je § 4 odst. 1 písm. b) zák. č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále také jako „ZoDP“). To stanoví hned několik zásadních podmínek pro osvobození od daně:

• obecně přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k nemovité věci a jejím prodejem dobu 5 let,
• výše uvedená doba 5 let se zkracuje o dobu, po kterou byla předmětná nemovitá věc prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovité věci nabyté děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem.

Doba 5 let je tedy brána jako obecný standard v případě nabytí na základě dědického řízení. Pro lepší pochopení je ještě vhodné uvést, kdo je příbuzným v řadě přímé. Dle § 772 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, jsou osoby příbuzné v linii přímé, pochází-li jedna od druhé. Jedná se o děti, vnoučata, rodiče, prarodiče. Dědění v přímé linii je možné oběma směry, tedy dolů (děti po rodičích) i nahoru (rodiče po dětech). Sourozenci, strýcové či tety jsou již příbuznými ve vedlejší linii.

Velmi důležitým ustanovením je i § 4 ods. 1 písm. u) ZoDP, na základě kterého se vztahuje osvobození od daně na finanční prostředky získané z prodeje nemovitosti za předpokladu, že budou použity k uspokojení vlastních bytových potřeb. Jsou zde však časová omezení, do kdy je možné takto finance využít, aby došlo k osvobození - buď do jednoho roku od jejich přijetí, nebo v případě vynaložení odpovídající částky v roce předchozím. Dřívější ani pozdější využití prostředků již z hlediska osvobození nemá význam. Tak či tak je nutné přijetí peněz oznámit finančnímu úřadu, a to v termínu podání klasického daňového přiznání.

Výpočet daně

Zásadní položkou je samotný základ daně, což je v tomto případě rozdíl mezi prodejní cenou nemovitosti a její hodnotou stanovenou odhadem pořizovaným pro účely dědického řízení. Pokud je tedy odhadní cena 3 mil. Kč a prodejní 3,5 mil. Kč, byl by základ daně 500 tis. Kč.

Výsledný základ daně lze dále snížit o různé náklady související s pořízením či vlastnictvím nemovitosti. Může jít např. o daň z nabytí nemovitosti zaplacenou při koupi, výlohy na právníka či realitní kancelář nebo výdaje na rekonstrukci.

Dle § 16 ZoDP je sazba daně 15 %.

V případě, že vznikne daňová povinnost, je nutné ji vyčíslit v daňovém přiznání k dani z příjmu, jež se podává k příslušnému místnímu pracovišti finančního úřadu, a to do 1. dubna za uplynulý kalendářní rok. Ve stejném termínu musí být daň rovněž uhrazena. V případě využití daňového poradce jsou termíny posunuty až do 1. července, ovšem pouze za předpokladu plné moci udělené danému poradci a do 1. dubna doložené příslušnému místnímu pracovišti finančního úřadu.

Příklady

Č. 1: Pan Novák zdědil byt po své babičce. Nemá pro něj žádné využití a aby jej mohl pronajímat, musel by jej rekonstruovat, na což nemá peníze. Tudíž se byt rozhodne prodat. Babička v bytě před svou smrtí bydlela posledních 20 let. V tomto případě pan Novák neplatí daň z příjmu, protože se do lhůty pro osvobození započítává i 20 let, kdy v bytě žila babička. Pan Novák tedy splňuje zákonnou podmínku 5 let a byt může prodat, aniž by musel zaplatit daň z příjmu.

Č. 2: Pan Jiří Vrána zdědil byt po své sestře Janě. Pan Jiří byl jediný zákonný dědic. Paní Jana v bytě bydlela 8 let. Pan Jiří však není dědicem v přímé linii, a proto se na něj nevztahuje osvobození od daně z příjmu. Pan Jiří dostal nabídku ke koupi bytu za cenu 1,5 mil. Kč. Odhad nemovitosti pro účely dědického řízení však stanovil jeho cenu na 1 mil. Kč. Pokud by se pan Jiří byt rozhodl prodat za nabízenou cenu, jeho daňový základ by činil 500 tis. Kč (1,5 mil. Kč – 1,0 mil. Kč). Daň z příjmu by pak činila 75 tis. Kč (15 % z 500 tis. Kč). Pan Jiří nechce mít zbytečné náklady navíc, rozhodne se tedy prodej odložit a potřebných 5 let byt pronajímat.

Autor: Vojtěch Hebnar

Späť