Úskalí investice v podobě koupě bytu

Rok 2017 byl z hlediska realitního trhu zajímavý hned v několika oblastech. Hlavní událostí bylo první zvýšení úrokových sazeb v ekonomice od roku 2009. Ruku v ruce s tím došlo ke zpřísňování podmínek pro přidělování úvěrů, ať už šlo o vyšší hodnotu LTV či větší nároky na příjem žadatele. Dále růst cen nemovitostí, především pak bytů ve větších městech, dosahoval dvojciferných hodnot a začalo se otevřeně mluvit o realitní bublině. Proto se nabízí otázka – vyplatí se i nadále pořizovat investiční byt?

Dobře už bylo?

Roky 2015 a zejména pak 2016 byly pro milovníky investic do realit takřka snové. V ekonomice docházelo k postupnému oživení, což otupilo roky trvající strach o ztrátu zaměstnání, potažmo příjmu. Zároveň komerční banky pod vlivem doktríny bank centrálních zaplavily trh nabídkou levných úvěrů, kdy nebyl problém sehnat bez vlastních zdrojů hypotéku se sazbou pod 2 %. Z dnešního pohledu nabídka absurdně levných úvěrů gradovala v létě a na podzim roku 2016, tedy před tím, než se ČNB rozhodla dění na realitním trhu částečně zkrotit (opatření směřovala zejména proti tzv. 100 % hypotékám).

Cenový vývoj nemovitostí začal nabírat v této době současnou podobu, tedy dvojciferný roční růst. Kromě výše zmíněných důvodů to bylo způsobeno i nepřipraveností dostatečného počtu developerských projektů a špatným legislativním i vůbec správním prostředím, kdy realizace takového projektu od úvodní myšlenky až po předání klíčů běžně zabrala takřka celou dekádu.

Specificky u bytů, a to zejména v Praze, se pak uchytil nový trend krátkodobých pronájmů, k čemuž přispěla stoupající obliba Airbnb a rovněž rozšiřující se nabídka podpůrných služeb. Vidina mnohem vyšších zisků z takovýchto pronájmů, než bylo do té doby zvykem, přilákala do oblasti realit nové investory a jejich kapitál, což růst cen nadále akcelerovalo.

Nová realita

Současný stav je značně odlišný. Hypotéky na pronájmy se sice uchytily jako běžně nabízený produkt, podmínky pro jeho získání však již nejsou pro každého. Obecně se maximální možná hodnota LTV pohybuje na 70 %, což znamená, že u bytu v hodnotě 3 mil. Kč je nutné si zajistit takřka 900 tis. Kč z dalších zdrojů, do čehož nejsou započítány další provizní či daňové náklady. Rovněž potenciální příjmy z takovýchto pronájmů je nutné doložit nájemními smlouvami, což je problematické zejména u krátkodobých pronájmů. A tyto příjmy jsou započítávány jen z 50 %, tudíž žadatel o úvěr musí být sám o sobě dostatečně solventní. Nabídka úrokových sazeb se pohybuje od 3 % výše.

V minulosti se rovněž objevila řada případů, kdy se spousta začínajících investorů, kteří se o toto specifické investiční odvětví dříve nezajímali, nechali ovlivnit titulkovými zprávami o dvojciferném ročním růstu cen nemovitostí či pohádkových příjmech z krátkodobých pronájmů a koupili první nemovitost, která se jim v nějakém větším městě naskytla, a to bez ohledu na ty nejdůležitější kritéria – lokalitu a schopnost takovouto investici náležitě spravovat.

Lokalita je klíčový vnější faktor, který ovlivňuje zájem o danou nemovitost. Kromě současné úrovně atraktivity, která je dána zejména dostupností, blízkostí požadovaných služeb či životním prostředím, je nutné obsáhnout i znalosti o rozvojových plánech oblasti. Může být tedy zajímavé pořídit byt v centru města za nápadně nízkou cenu. Pokud však do 10 let v sousedství domu vyroste komunikace městského okruhu se šesti jízdními pruhy, s příliš vysokým zájmem nájemníků nelze dlouhodobě počítat. Shánění informací je tedy základ.

Druhým zásadním faktorem, tentokrát odvislým čistě na investorovi, je on sám. Tedy jeho vlastní snaha se o nemovitost, potažmo nájemníky, náležitě starat. Představa, že se bude jen každý měsíc inkasovat tučné nájemné a tím veškeré povinnosti končí, je zcela mylná. Pro nemalé množství nepřipravených vlastníků nemovitostí znamená tvrdý návrat do reality a častokrát i rozhodování, zda se nečekaných starostí rychle nezbavit a nemovitost i se ztrátou neprodat. Staráním se totiž není myšleno jen jednou měsíčně přijít při převzetí nájemného zkontrolovat, zda je byt uklizený, ale řešit (a hlavně platit) např. poruchy spotřebičů, spory se sousedy či dodatečné investice, protože v nezatepleném bytě dnes žádný solventní člověk dlouhodobě bydlet nebude.

Hlavně správně počítat

Tím se dostáváme k té nejdůležitější části – vyplatí se vůbec investiční nemovitost? Obecná odpověď zní ano, ale jak komu a ne ve všech případech. Pokud se vám z různých důvodů nechce ztrácet se správou nemovitosti čas, můžete využít čím dál pestřejší nabídky správcovských firem, které zajistí řešení potenciálních problémů od základní údržby až po vymáhání nedoplatků. Ty však logicky nepracují zadarmo.

Dále je nutné počítat s tím, že ve střednědobém a hlavně dlouhodobém horizontu potřebuje každá nemovitost výraznější opravu / rekonstrukci. Za tímto účelem je vhodné si část nájmu odkládat bokem. Zvlášť v případě větší fluktuace nájemníků se byt opotřebí mnohem rychleji, takže vyšší příjmy z krátkodobých pronájmů znamenají i vyšší náklady na údržbu.

Na druhou stranu je byt ve slušné lokalitě skvělým uchovatelem hodnoty. Byty pořizované před 20 lety sice tehdy stály po přepočtu rovněž desítky měsíčních platů, ale dnešní optikou byly takřka zadarmo. Zároveň může posloužit i jako vhodné řešení pro budoucí bytové potřeby jednotlivých členů rodiny, díky čemuž lze zajistit zejména svým dětem úplně jinou startovací pozici do života než jejich vrstevníkům.

Zásadní je si dobře spočítat, kolik by byly celkové náklady spojené s takovouto investicí (splátky úvěru, náklady na údržbu, správu či propagaci) a kolik naopak výnosy. Jelikož se zároveň jedná o dlouhodobou investici, která není vhodná pro spekulanty, je nutné započítat i čas nutný k získání informací a náležitého servisu, jelikož nikdo nechce investovat do nemovitosti, která bude po většinu roku prázdná.

Jedná se o rozhodnutí, při kterém je nutné zohlednit opravdu velké množství kritérií. Proto by bylo nanejvýš vhodné vše probrat se specialisty z oboru, kteří se realitním investicím dlouhodobě věnují.

Autor: Vojtěch Hebnar

Späť