Konec současné podoby předkupního práva

Setkal se s ním každý, kdo v posledních letech kupoval či prodával byt spolu s garáží nebo sklepem. A mnohdy to bohužel byla i velmi nepříjemná zkušenost. Od 01.07.2020 by na základě novelizace zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, mělo současné podobě předkupního práva spoluvlastníků nemovitosti definitivně „odzvonit“.

Noční můra

Mít na sídlišti spolu s bytem i garážové stání je z pohledu potenciálního zájemce základním předpokladem pro zvýšení atraktivity bytu jako celku. Zádrhel je však v tom, že i přes na první pohled nesporné číselné vymezení jednotlivých stání jsou ve výsledku v domech se SVJ tyto zapsány pouze jako spoluvlastnický podíl na jedné jednotce garáže. Pokud tak zároveň s tím neměli majitelé jednotlivých podílů v této nemovitosti mezi sebou sepsanou dohodu o vzájemném vzdání se předkupního práva, mohl se ze zdánlivě snové situace poměrně lehce stát horor.

Hlavním nedostatkem současné úpravy byla zdlouhavost a přílišná míra nejistota, která byla s převodem věci ve spoluvlastnictví spojena. Majitel bytu a garáže se totiž mohl se zájemcem dohodnout na celkové ceně, která je logicky vyšší, avšak pro účely zákona bylo nutné byt a garáž specifikovat zvlášť. Po sepsání kupní smlouvy mezi stranami, což je sám o sobě velmi náročný proces, pak musel prodávající ještě s ujednáním o věci v podílovém spoluvlastnictví, nejčastěji tedy garážovém stání, prokazatelně seznámit všechny ostatní spoluvlastníky. Ti pak měli celé 3 měsíce čas, aby případně cenu dorovnali a garážové stání sami odkoupili.

Pokud se něco takového skutečně stalo, ve většině případů pak sešlo i z prodeje samotného bytu, protože ten měl určitou hodnotu jako celek a bez garáže již nebyl pro velkou skupinu potenciálních kupujících nadále zajímavý. V případě, že byly vztahy mezi spoluvlastníky v domě korektní, tento problém se běžně řešil výše zmíněnou dohodou. U obřích bytových komplexů se stovkami garážových stání s majiteli s různými zájmy však dosažení něčeho takového mohlo být prakticky nemožné.

Obejít tuto proceduru, ať už úmyslně nebo opomenutím, pak mohlo zadělat na skutečný problém, jelikož ostatní spolumajitelé mohli do 3 let původní kupní smlouvu soudně napadnout a domoci se jejího zrušení. To by samozřejmě vedlo k dalším sporům, tentokrát mezi původním a novým majitelem bytu, což by mohlo vyústit v odstoupení od smlouvy či vysokým náhradám škody.

Návrat užší úpravy

Dle znění novely již výše popsané obtíže nehrozí, jelikož předkupní právo spoluvlastníků k podílu na nemovité věci bude zachováno pouze pro spoluvlastnictví založené pořízením pro případ smrti a s omezenou dobou trvání. Skončí tak několikaleté období plné bizardních situací, vyhrocených sousedských vztahů a nepříjemných překvapení, jež byly s převody garážových stání dosud kolikrát spojeny.

Autor: Vojtěch Hebnar

Späť