778 064 265
Napíšte nám
BEZPLATNÉ prepojenie na hypotekárneho špecialistu
Prepojenie so špecialistom
reprezentatívny príklad
Poptávka po levných hypotékách stoupá, developeři mluví o zrychleném růstu cen nemovitostí a úroky klesají. "Atraktivita hypoték nám zůstane dál a neatraktivita depozitních produktů rovněž. A zda porostou ceny nemovitostí výrazněji než teď, to se těžko odhaduje," říká Jan Sadil, šéf Hypoteční banky, v rozhovoru s Olgou Skalkovou, redaktorkou Hospodářských novin.
Když budeme pokračovat stejně jako v prvním čtvrtletí, tak pravděpodobně loňský rekord překonáme. Z našich výsledků vyplývá, že meziroční dynamika růstu hypotečního trhu je zhruba na úrovni 25 procent.
Letošní vývoj zatím předčil moje očekávání. Odhadoval jsem, že výsledek za celý rok bude lehce horší než loni. Jestli to bude nakonec 195, 200 nebo 210 miliard, to vám ještě neřeknu. Jsme na začátku dubna. Nejzajímavější pro mě je, že po poměrně silných obchodech koncem loňského roku nedošlo k velkému propadu objemu nových hypoték ani lednu a v únoru, přestože se to v zimních měsících tradičně stávalo. A březen byl dokonce naprosto nejlepším měsícem v celé historii naší banky. Schválili jsme úvěry za více než pět a půl miliardy korun.
To si nemyslím. I když se úroky sníží o pár desetin procentního bodu, zájem potenciálních klientů to už při tak nízkých sazbách kolem dvou procent tolik nezvýší. Současná vysoká dynamika růstu hypotečního trhu je daná celkovým prostředím. Lidé teď obtížně hledají nějaké zhodnocení volných peněz a zároveň vidí, že rostou ceny realit. Takže nemovitosti považují za dobrou investici. Nemyslím tím jen investici jako nástroj, ale investici do vlastního bydlení. K tomu si možná už někteří klienti uvědomují, že období velmi levných hypoték nebude trvat věčně.
Nic není nemožné, ale vypovídací schopnost Hypoindexu má svoje limity. Kdyby některé banky přestaly nabízet více stoprocentních hypoték, které mají vyšší sazbu než standardní hypotéky, tak už to by posunulo průměrné sazby o něco dolů.
Na to se těžko hledá odpověď. V minulosti jsem si myslel, že úroková sazba není tím hlavním důvodem pro rozhodnutí vzít si hypotéku. Že to primárně bylo rozhodnutí řešit si vlastní bydlení. Dneska ale mnozí klienti přemýšlí o hypotéce jako o dobré příležitosti. Podle toho, co říká ČNB, tak současné nízké sazby ještě plus minus rok vydrží. Ale i pak může prostředí nízkých sazeb přetrvávat. Bavíme se o tom, že se možná posunou nahoru, ale ten pohyb bude v řádu desetin procentního bodu. Takže atraktivita hypoték nám zůstane dál a neatraktivita depozitních produktů rovněž. A zda porostou ceny nemovitostí výrazněji než teď, to se mi těžko odhaduje. Pro mě je důležité, aby banky dokázaly odhadnout okamžik, kdy by růst cen nemovitostí začal být nepřiměřený.
Sledujeme různé indikátory, jako je vývoj příjmů nebo ve vazbě na dostupnost bydlení, tedy kolik platů je zapotřebí na pořízení nemovitosti. Díváme se samozřejmě na vývoj cen samotných nemovitostí. Z těchto a podobných indikátorů jsme si sestavili nástroje, které pravidelně vyhodnocujeme. Když se pohybujeme v rámci nastavených hodnot, tak považujeme cenový vývoj trhu nemovitostí za rozumný. V okamžiku, kdy by se jim blížily nebo je překročily, tak bychom nějakým způsobem zareagovali.
Myslím, že se nedá říct, že desetiprocentní růst by byl už nezdravý. To není jen o tomto jednom čísle. Existují i další faktory, při nichž ani takový růst nemusí znamenat problém. Třeba při vyšším růstu inflace nebo platů.
Z toho, co nám říkají developeři, tak v nových pražských projektech to může být až jedna pětina prodaných bytů. Celkově to bude ale výrazně méně, protože pražské nové bydlení je jen část balíku hypoték, který prodáváme. Nám se to těžko identifikuje. Je to každý byt, který si klient kupuje jako další nemovitost? Včetně bytu, který prezentuje, že ho kupuje pro své děti? My prostě musíme vycházet z toho, co nám klient řekne.
V Hypoteční bance máme striktně daná pravidla pro posuzování příjmu klienta a opravdu je dodržujeme. Klienti musí mít rezervu na splátku i po uhrazení všech životních nákladů, nákladů na bydlení a výdajů na případné další úvěry. Zpravidla chceme, aby i poté měli rezervu ve výši zhruba až poloviny měsíční splátky. Samozřejmě, že zvláště u mladých lidí v tom také zohledňujeme jejich potenciál budoucího vývoje příjmů. Je důležité k těmto obavám ještě poznamenat, že když porostou úrokové sazby, tak to s velkou pravděpodobností bude doprovázené i růstem inflace a mezd. Situaci, kdy se pohnuly nahoru, jsme již zažili a naši klienti v naprosté většině neměli se splácením problém. A to včetně těch, kteří by ho z pohledu prokazovaného příjmu papírově měli mít. Pak nám dodatečně říkali, že do něj nezahrnuli všechny příjmy jako třeba brigády nebo různá vedlejší zaměstnání. Nedávno jsme si dělali stres test toho, jak rezerva funguje. Potvrdilo se nám, že ani nárůst úrokových sazeb na více než dvojnásobek současné výše by neměl dramatický dopad na splácení našich hypoték.
Pokud banky nebudou mít možnost po klientovi požadovat úhradu vzniklých nákladů souvisejících s předčasným splacením úvěru, budou si logicky chtít nějakým způsobem promítnout tento náklad do úroků nebo do nějakého poplatku. Je dobré připomenout, že možnost částečné splátky úvěru existuje už nyní. Jen s tím rozdílem, že se klient sám rozhoduje, zda si ji chce předem zajistit, a v takovém případě ve většině bank zaplatí buď o něco vyšší úrok, nebo nějaký poplatek. V Hypoteční bance máme přirážku ve výši desetiny procentního bodu. Když to budeme muset zajistit všem klientům, tak to budeme muset také všem nějak promítnout do ceny hypotéky. Protože v situaci, kdy by došlo k předčasnému splacení, mohou bance vzniknout náklady spojené s hrazením garantovaných výnosů investorům do hypotečních zástavních listů. To platí především v případě, že po období vyšších úroků, během něhož klient hypotéku získal, by začaly úroky klesat a on by chtěl předčasně část hypotéky splatit.
To ještě neumím říct. Nový zákon půjde teprve do druhého čtení v Poslanecké sněmovně. Viděl jsem už tolik verzí, že jsem si řekl, že pro hodnocení konkrétních dopadů je nutné počkat až na to, co se skutečně schválí. Ale chtěl bych poznamenat, že aktuálně dneska ten problém s předčasným splacením není velký ani pro banky, ani pro klienty, protože pokud klienti získávají tak nízké sazby, nemají důvod předčasně hypotéku splácet. Ten problém může být ale pro banky velký, když sazby vyrostou a pak půjdou dolů. Pak se můžeme za pět let divit, co jsme to schválili a proč mají banky potíže.
Zákon podle všeho nebude definovat, co jsou to oprávněné náklady, které mohou banky účtovat. Ministerstvo financí říká, že to bude upravovat vyhláška ČNB, ale pokud vím, tak centrální banka se na to nechystala a každá banka si to asi nastaví sama. Snažím se vysvětlit, že mám problém s tím, co do oprávněných nákladů dávat. Budou to úrokové náklady, které nám vznikly do refixace sazby, provize, kterou jsme vyplatili za získání hypotéky a o niž jsme přišli za kratší dobu, než jsme předpokládali? Budou to náklady na zaměstnance, kteří s hypotékou pracovali? Ty otazníky zatím zůstávají a chci věřit tomu, že až bude zákon schválený, budu vám schopný jasně odpovědět.
Pravděpodobně ano, zvlášť když se zavede diskutovaný strop. Mluvilo se o jednom až dvou procentech z předčasně splacené hypotéky. Ale nemusí to tak být vždy. Když tam strop nebude a půjdou-li sazby extrémně nahoru a pak extrémně dolů, tak poplatek za předčasné splacení může být klidně srovnatelný s tím dnešním.
Někteří kolegové mi už říkali, že od dlouhých fixací budou směřovat ke krátkým, protože tam je problém s předčasným splacením pro banky do budoucna výrazně menší.
Bankám přináší předčasné splacení obavu, že co jsme měli naplánováno jako příjem, to může mnohem snáze a hlavně dříve vypadnout. Zákonodárci se na jednu stranu snaží za každou cenu ochránit spotřebitele, ale chvílemi se mi zdá, že zapomínají na banky. Dlouhé roky se Česko může chlubit tím, jak má banky zdravé a že do nich daňoví poplatníci nemuseli lít peníze. Tyto kroky na ochranu spotřebitele však mohou za pár let přinést nepříjemné věci. Velký problém mohou mít banky s tím, aby uřídily své likvidní a úrokové pozice. Na to se trochu zapomíná. Ale abych nebyl jenom negativní, pozitivem pro trh budou přísnější pravidla pro zprostředkovatele, kteří budou muset mít certifikaci ČNB, a trh by tím mohl získat větší kvalitu a třeba i další impulz pro růst.
Autor: Olga Skalková, HN
Slovník pojmov
