Boj o budoucí podobu poplatků za předčasné splacení hypotéky graduje

Již několik týdnů leží v Poslanecké sněmovně novela zákona o spotřebitelském úvěru. Potřeba novelizace vychází zejména z dlouhodobého tlaku bank na doplnění zákonné definice takzvaných účelně vynaložených nákladů, na které má banka nárok v případě předčasného splacení úvěru na bydlení ze strany dlužníka. Je nutné zmínit, že stávající zákon obsahuje už řadu životních situací, jakou jsou úmrtí, dlouhodobá nemoc nebo invalidita dlužníka či jeho partnera, kdy je možné provést předčasné splacení zdarma. Tento seznam se má navíc v rámci novelizace ještě rozšířit, a to o vypořádání společného jmění manželů nebo prodej nemovitosti po dvou a více letech od koupě. Stále pak platí, že každý rok je možné splatit až 25 % ze zbývající jistiny úvěru bez jakékoliv sankce.

Ode zdi ke zdi

Zákon o spotřebitelském úvěru vstoupil v účinnost na konci roku 2016. V oblasti úvěrů na bydlení napravoval roky trvající praxi, kdy bez ohledu na důvod předčasného splacení banky uplatňovaly sankce nezřídka přesahující stovky tisíc korun. Došlo však k vychýlení opačným směrem, kdy i mimo zákonné důvody byl výsledný poplatek za předčasné splacení pouze v řádu stokorun, což mělo za následek spolu s klesajícími úrokovými sazbami rozvoj takzvané hypoteční turistiky.

Ne všechny banky si však zákon vykládaly stejně. Zatímco někde byl poplatek stanoven jen jako náhrada za nutnou administraci, jinde byly uplatňovány i úrokové náklady, které šly do desítek tisíc. Do situace v roce 2019 razantně vstoupila ČNB, která se se svým výkladovým stanoviskem postavila na „stranu“ zápočtu pouze souvisejících administrativních nákladů. Některé banky však stály nadále za svým výkladem, což postupem času vyústilo v sankce ze strany ČNB v řádech milionů korun a celou řadu soudních sporů. Tlak na vyjasnění toho, co vše lze jednoznačně zahrnout pod pojem účelně vynaložené náklady, tak narůstal.

Desítky miliard ve hře

Novou dynamiku do celé věci přinesl vývoj úrokových sazeb. Ty u hypoték skokově vzrostly od února 2021 během dvou let o více než čtyři procenta. Od té doby nabídkové sazby pomalu klesají s tím, že se očekává v příštích měsících jejich další pokles. Při stávajících pravidlech je jasné, že domácnosti, které si vyřídily úvěry na bydlení za sazby okolo 6 %, budou chtít při vidině příštího úrokového dna, které se nyní očekává v rozmezí 4 až 4,5 %, co nejrychleji refinancovat. Rozdíl v měsíčních splátkách jde při dnešních cenách nemovitostí do tisíců korun měsíčně.

Banky si jsou trendu poklesu sazeb i jeho důsledku dobře vědomy. Aby urychlily celý proces vyjednávání okolo kýžené novely zákona o spotřebitelském úvěru, nesnižují nabídkové sazby tak razantně, jak by jim umožňovaly tržní podmínky. Navíc hrozí i výrazným zdražením či dokonce omezením poskytování dlouholetých fixací, na kterých by měly potenciálně při masové hypoteční turistice největší ztráty.

Na druhou stranu jsou to ale právě dlouholeté fixace, které dnes statisícům domácností pomáhají lépe přečkat dopady inflace, když splátky úvěru zůstávají po sjednanou dobu stále stejné. To umožňuje lépe plánovat a snižovat stres, pro většinu domácností jsou totiž právě náklady na bydlení tou největší položkou. Ostatně i přes výkyv posledních dvou let stále platí, že dlouhodobě jsou nejčastěji sjednávány fixace na 5 a více let.

Čas pro konstruktivní jednání se však krátí. V původní novele byla navrhována její účinnost již od začátku příštího roku. Objevila se však celá řada pozměňovacích návrhů k projednání, společný pohled na věc pak nemá ani vládní koalice. Příští týdny tak budou pro budoucí podobu trhu s úvěry na bydlení zásadní.

Autor: Vojtěch Hebnar

Späť