Horšící se dostupnost bydlení

Z tuzemského realitního trhu nepřestávají zejména ohledně dostupnosti bydlení chodit varovná data. Situace se naopak dále zhoršuje. Potvrzuje to hned několik na sobě nezávislých studií, které byly v poslední době zveřejněny.

Další nelichotivé umístění

Z vybraného vzorku 22 převážně evropských zemí vyšlo Česku po Srbsku dle studie společnosti Deloitte druhé místo z pohledu počtu průměrných ročních platů potřebných na pořízení průměrného bytu. Toto číslo činí v případě Česka 12,2, tedy 146 měsíčních hrubých platů^[1]. Ovšem za hrubý plat si nikdo nic nekoupí, tudíž reálná čísla jsou ještě horší. A jak už to bývá s průměry, ve své podstatě jsou nicneříkající, protože dvě třetiny pracujících mají výdělek nižší a třetina vyšší než je uváděný průměr – ten činil za rok 2020 35 611 Kč hrubého.

O něco více vypovídající čísla přinesla analýza Modré pyramidy^[2]. Radostnější čtení to však příliš není. Pokud by se člověk s čistým měsíčním příjmem 29 600 Kč a náklady na život ve výši 10 380 Kč s nájmem 12 000 Kč dále úplně uskromnil a veškeré zbývající prostředky ve výši 7 220 Kč odkládal na koupi bytu o velikosti 65,3 m² v aktuální hodnotě 4,8 mil. Kč, spořil by na něj při neměnných podmínkách 55 let. To je výrazně reálnější představa oproti počtu ročních hrubých platů, přestože to číslo vyznívá děsivě.

Ukazuje se tak, že pořízení vlastního bydlení je reálné zejména při zapojení úvěrování a sdílení nákladů. Avšak především v případě pořízení prvního bydlení se situace začíná stávat pomalu neřešitelnou. Ve stejném období totiž řada domácností i zakládá rodinu, díky čemuž jednak rostou nutné výdaje a zároveň vypadne většina příjmu rodiče, který zůstává s dítětem doma.

A stav se nelepší, spíše naopak. Zneklidňující je především tempo, jakým ceny nemovitostí rostou. To je už několik let po sobě dvouciferné, což se rozhodně nedá říct o růstu mezd. Neustále se tak rozevírají nůžky mezi tím, co si lidé mohou dovolit, a kolik reálně pořízení nemovitosti stojí.

Náprava v nedohlednu

Zrušení superhrubé mzdy mělo na hypoteční trh především ten dopad, že si lidé s vyššími příjmy mohli dovolit koupit další investiční nemovitost. Tuzemské banky totiž za účelem bydlení, tedy s nejnižšími sazbami i nejmírnějšími podmínkami, umožňují jedné domácnosti zřídit až 6 úvěrů.

Motivace k využití tohoto limitu na maximum je pak jasná. Stát opakovaně deklaruje, že důchodové reformy není schopen a kdo nechce ve stáří třít bídu s nouzí, musí se zajistit sám. To i z důvodu větší konzervativnosti či nedůvěry ve finanční trh ze strany Čechů znamená pořízení další nemovitosti na pronájem. I toto je výrazná část poptávky, která z trhu odsává další byty ke koupi.

Vzývané nadměrné úspory ve výši přes 300 mld. Kč, které se měly v kasičkách domácností během kovidového období naakumulovat, také neznamenají plošné zbohatnutí společnosti. Jinak si totiž nelze vysvětlit situaci, kdy dle průzkumu agentury STEM/MARK pro Home Credit má pouze 21 % Čechů rezervu vyšší než 300 tis. Kč a naopak 26 % nemá ani 10 tis. Kč^[3]. To ve chvíli, kdy je na spolufinancování úvěru na bydlení potřeba minimálně 10 %, tedy právě 300 a více tisíc korun, vlastních zdrojů, je vcelku alarmující zjištění. A to se ČNB v nejbližších měsících pravděpodobně vrátí jak k 20 % hranici LTV, tak i k nyní vypnutým ukazatelům DTI a DSTI.

Zájemcům o vlastní bydlení tedy pomalu nezbývá nic jiného, než využít podpory v rodině, případně nebankovních úvěrů. Plynulým ekonomickým rozvojem se situace obecně nezlepší, protože jak plyne z čísel uváděných výše, jsou finanční benefity rozděleny velice nerovnoměrně a většina domácností vzhledem k pořizovacím cenám nemovitostí relativně spíše chudne než naopak.

Bohužel tedy nadále platí, že levněji v oblasti bydlení při stávajícím vývoji již nebude.

Autor: Vojtěch Hebnar

Späť