Hypotéka pro podnikatele

Hypotéka pro podnikatele je v branži poskytování hypotečních úvěrů považována za opravdovou alchymii. Často striktní a jasná pravidla u úvěrů pro osoby s příjmy ze závislé činnosti se jako mávnutím kouzelného proutku mění v případě OSVČ na těžko uchopitelnou změť informací, kterou navíc jednotlivé banky nerady veřejně osvětlují. Proto je velmi těžké se bez předchozí přípravy v této úvěrové kategorii rychle a správně zorientovat.

Není příjem jako příjem

U podnikajících osob se vše točí zejména okolo přiznaných příjmů, tedy daňového přiznání. Banky obecně chtějí, aby byla posuzovaná živnost prováděna minimálně 6 měsíců, ideálně pak alespoň po dva roky. Od toho se odvíjí i nutnost doložit příjem právě skrze přiznání, kdy je standardně vyžadováno doložení dvou posledních, na kterých banky zevrubně zkoumají meziroční změny a jejich charakter.

Je nutné počítat s tím, že výrazné úpravy ve zdaňování podnikání ovlivňující ziskovost, jako je přechod z evidence na paušál či naopak, bude chtít banka náležitě odůvodnit. Zároveň se do posuzování promítá i samotný charakter podnikání, kdy především na volné živnosti, jako jsou lékaři, advokáti či daňoví poradci, se banky dívají benevolentněji (častokrát stačí doložit pouze bankovní výpisy za 6 posledních měsíců).

Stále je ještě možné v některých případech využít i tzv. obratovou hypotéku, tedy takovou, kdy je příjem stanoven jako určité procento z celkového ročního obratu, nikoliv zisku. Tato varianta se hodí zejména pro podnikatele s obratem nad milion korun. Negativem je nutnost podrobit se relativně zevrubnému zkoumání příjmů, navíc může dojít i k omezení limitů LTV.

Co se týká dodatečných příjmů z pronájmu, bývají tyto do celkového salda příjmů započítány běžně jako 50 – 70 % z jejich smluvní výše. Navíc, pokud by bylo zamýšleno sjednání hypotéky právě za účelem pořízení nemovitosti k dalšímu pronajímání, nikoliv k vlastnímu bydlení, bude ovlivněna i výše maximálního možného LVT, a to na hranici 70 %.

Co s daňovým přiznáním?

Tento dokument je základním podkladem pro vyhodnocení žádosti ze strany banky, proto je nutné mu věnovat maximální pozornost. A to v dostatečném časovém předstihu, protože jedno podané daňové přiznání může ovlivnit kredibilitu žadatele až po dobu dvou let.

Obecně se posuzují údaje v přiznání následovně - pokud je vedena daňová evidence, odečtou se od příjmů výdaje, čímž se dojde k daňovému základu. Od toho banka odečte daňová zvýhodnění a slevy na dani a také výslednou daň. Následně sumu vydělí dvanácti (případně skutečným počtem měsíců podnikání v daném roce) a dojde k měsíčnímu příjmu. Vzoreček podle řádků v daňovém přiznání vypadá takto:

Řádek 101 – řádek 102 = řádek 104; řádek 104 – řádek 74 / 12 => čistý měsíční příjem

Pokud jsou používány výdajové paušály, nebývají mnohdy započítávány v plné výši. Tím banky žadatelům uměle navyšují oproti daňovému přiznání zisk.

Každopádně v případě, že hlavní příjmy domácnosti plynou z podnikání, se vyplatí na hypotéku dlouhodobě připravovat. Právě zde mohou výrazně pomoci zkušenosti prověřených finančních poradců, jejichž rada by měla přijít dávno před první zkusmou kalkulací. Může se tím zamezit zbytečnému rozčarování a nutnosti celý nemovitostní záměr o měsíce či roky kvůli nevyhovujícímu daňovému přiznání odložit.

Autor: Vojtěch Hebnar

Späť