Nároky na příjem

Při posuzování nabídky hypotečních úvěrů se většinou hlavní pozornost upíná k výši úrokových sazeb, případně pak ještě k cenám některých vybraných doprovodných služeb, jako jsou odhad či vedení účtu. Zapomíná se však na jeden stěžejní faktor, jehož důležitost v budoucnu pravděpodobně ještě vzroste – výši příjmů a momentálního zadlužení.

Vybírá si i banka

Je sice hezké, že se na reklamních sděleních stále objevují sazby hluboko pod 2 %, to však neznamená, že na ně má nárok každý. Nemá, a to může být zdrojem rozčarování pro spoustu žadatelů, kteří si shání hypotéku na vlastní pěst. ČNB se sice od loňska snaží sjednotit minimální požadavky na úroveň příjmů potenciálních žadatelů, jenomže k jejich prosazení má pouze nástroje ve formě doporučení, která nejsou pro banky přímo závazná. A ty tedy s jejich implementací postupují velmi zvolna, některé pak prakticky vůbec.

Každá banka má tak kritéria posuzování vhodnosti žadatele nastavena jinak. Navíc tyhle informace nebývají zpravidla veřejně sdělovány, takže že žadatel vlastně podmínkám banky nevyhovuje se může bez předchozí znalosti věci dozvědět až po několika dnech předchozího jednání. Velmi se tak vyplatí mít k dispozici zkušeného úvěrového poradce, který podmínky jednotlivých bank zná dobře z vlastní praxe. Pomůže tak ušetřit čas a nervy.

Finanční ukazatele

A o jakých vyhodnocovaných parametrech že je vlastně řeč? Od loňského roku vešly v širší známost zejména DTI a DSTI, výrazný vliv na podobu úvěru má pak i známější LTV.

DTI (debt to income) určuje poměr celkového dluhu, a to včetně limitu kontokorentů či kreditních karet, vůči ročním čistým příjmům žadatele. Pokud výše zadlužení dosahuje 3 mil. Kč a roční čisté příjmy jsou 300 tis. Kč, DTI je 10.

DSTI (debt service to income) je ukazatel zabývající se poměrem celkových ročních splátek úvěrů včetně souvisejících nákladů k celkovým čistým příjmům žadatele za rok. Pokud dosahují roční splátky výše 100 tis. Kč a roční příjem je 300 tis. Kč, je DSTI 33 %.

LTV (loan to value) je dobře známý poměr mezi výší úvěrů a hodnotou zastavené nemovitosti ve prospěch banky. Pokud je hodnota nemovitosti 3 mil. Kč a výše úvěru 2,5 mil. Kč, je hodnota LTV 83 %.

Obecně pak platí, že čím nižší je hodnota daného ukazatele, tím lépe. Doporučované minimální hodnoty ze strany ČNB jsou 8 pro DTI, 40 % pro DSTI a 80 % u LTV. Banky, pokud je vůbec používají, si je však v současnosti vykládají dle svého. Je otázkou, jak dlouho tento stav s ohledem na vývoj cen na nemovitostním trhu ještě potrvá.

Autor: Vojtěch Hebnar

Späť