Vývoj dofinancování úvěru na bydlení

Je paradoxem, že tato problematika v podobě vytloukání dluhu dluhem vznikla jako protireakce na jednání regulátora způsobené jeho obavami z příliš rychlého tempa zadlužování českých domácností. Původní situace, kdy náklady na realizaci realitního projektu byly pokryty jedním úvěrem, zpravidla i s nejnižší sazbou na trhu z hlediska porovnání mezi úvěrovými produkty, byla kvůli postupným zásahům ČNB změněna na scénář, kdy je běžné mít úvěrů více, kdy většinový stále tvoří hypotéka s relativně nízkým úročením, menšinový pak zpravidla dražší typ úvěru. Poslední regulace národní banky v podobě omezení maximálního zadlužení ve vztahu k čistým příjmům pak vedla k faktickému konci snů mnoha domácností o vlastním bydlení.

Roste role vlastních zdrojů a dobrých vztahů

Životně důležitými se tak stávají vlastní úspory, tedy prostředky použitelné na uhrazení výdajů souvisejících s pořízením bydlení, jež si žadatel a jeho domácnost naspořily v průběhu času. Při dnešních cenách nemovitostí a požadovaných procentech zdrojování (10, respektive 20) je však v takovémto případě řeč o vyšších statisících či spíše milionech korun. A takovouto sumu naspořit při souběžném placení nájmu a výdajů na rodinu je při průměrných platech bez další podpory otázkou spíše dekády než jednotlivých let, což nejsou příliš povzbudivé vyhlídky.

Do konce roku 2016 bylo možné získat běžně hypoteční úvěr plně pokrývající veškeré náklady související s daným realitním projektem, tzv. 100 % hypotéku. Pak však došlo k jejich omezování postupně až na 80 % LTV (15 % z objemu produkce úvěrů může být využito na hypotéky do 90 % LTV). Cílem bylo snížit tempo zadlužování tuzemských domácností. Opak se však stal pravdou, když potřebných 10-20 % bylo nahrazováno jinými úvěry, nejčastěji ze stavebního spoření. I kvůli tomu, že dofinancující úvěry již nebyly zpravidla kryty nemovitostí, byla jejich úroková sazba již násobně vyšší než u původní hypotéky. Rozdíly v měsíčních splátkách tak šly i do tisíců korun.

Tato praxe se masově uplatňovala do loňského podzimu, kdy vstoupilo v účinnost poslední doporučení ze strany ČNB v podobě limitů DSTI a DTI ve výši 45 %, respektive 9-ti násobku čistých příjmů domácností oproti úvěrovému zadlužení. Tato opatření v souhrnu způsobila, že získání ryze bankovního financování bydlení je stále složitější. I přes několikeré úvahy o zmírnění výše uvedených parametrů k tomuto dosud nedošlo.

Ohledně LTV je možné stále využít pomoc v podobě zástavy další nemovitosti. Hodnota LTV tím poklesne na přijatelnou mez a jakmile se splatí dostatečná část úvěru (či vzroste hodnota financované nemovitosti), je možné druhou nemovitost zase z bankovní zástavy vyvázat.

Co se týká vlastních příjmů, i zde je možné využít pomoc v podobě spolužadatele. Vyvázání je opět možné za předpokladu, že vzrostou příjmy samotného žadatele, případně se splatí dostatečná část úvěru.

Z logiky věci je však jasné, že pro obě situace musí panovat mezi žadatelem a osobou „spolužadatele“ prakticky vztahová harmonie. Je naprosto vyloučeno, aby žadatel zamlčel některý z aspektů k pomoci v podobě zástavy nemovitosti či příjmu se vázající, a to ať již jde o nemožnost nakládat s nemovitostí bez souhlasu banky či vedení spolužadatele v úvěrových registrech, přestože fakticky sám osobně nic nesplácí.

Samozřejmostí by též mělo být i smluvní ošetření celé věci, jelikož „pořádek dělá přátele“ a v průběhu let, kdy bude smluvní vztah trvat, se toho může hodně změnit. Rovněž by měl žadatel napřed řádně zvážit, na koho je vůbec vhodné se s takovou prosbou obrátit, jelikož mnozí lidé, obzvláště ti majetnější, striktně oddělují vztahy a peníze. Předejde se tak zbytečnému rozčarování či ohrožení dobrých vztahů.

Již jen dražší alternativy

Dofinancování bankovními typy úvěrů je v omezené míře některými bankami stále tolerováno, ovšem jedná se již jen o výjimky pojící se s mnoha podmínkami. Může mezi ně patřit to, aby byl úvěr vyřízen u instituce ze stejné bankovní skupiny. Zároveň též nesmí zhoršit bonitu, jelikož se běžnou praxí stalo, že banka kontroluje úvěrové registry nejen v době podání žádosti o úvěr, ale i při čerpání. Načasování se tak stává vcelku složité, jelikož i původně neúčelové úvěry, které si žadatel vyřídil až půl roku před čerpáním hypotéky, může banka dle metodiky považovat za účelové a zhoršovat tím úvěrové ukazatele.

Čím dál více žadatelů je tak hnáno do situace, kdy musejí hledat mimo klasický bankovní trh. Tou lepší variantou jsou tzv. peer to peer varianty, kdy si na speciálních platformách půjčují lidé mezi sebou (v Česku je nejznámějším zástupcem tohoto odvětví Zonky). Co se úrokových sazeb týká, může to být však pro žadatele mírný šok, jelikož sice začínají papírově od cca 3 %, vyšplhat se však můžou až na několikanásobek (záleží na mnoha faktorech od příjmů, celkového zadlužení, kvality „příběhu“ vázajícího se k využití prostředků apod.). Poslední možností je využití tzv. nebankovních úvěrů, což se však výrazně nedoporučuje, jelikož standardem v tomto prostředí bývají úroky ve výši desítek procent, krátká splatnost a drakonické smluvní pokuty, což je ideální mix pro to spadnout do dluhové pasti.

Z výše uvedeného výčtu vyplývá, že problematika dofinancování se v praxi změnila na minové pole, kdy i jeden chybný krok může zhatit celý plán na pořízení vlastního bydlení. Z tohoto důvodu je více než doporučeno, aby žadatel využil pomoc kvalifikovaného odborníka na úvěrovou problematiku.

Autor: Vojtěch Hebnar

Späť