Zastavení růstu cen nemovitostí nemá snadné řešení

Již řadu let českým mediálním prostorem proplouvají každé čtvrtletí zprávy s titulkami o tom, jak pořízení nového bytu ve vztahu k počtu potřebných průměrných mezd patří mezi nejnákladnější v Evropě nebo o kolik desítek procent ceny v realitním segmentu zase meziročně vzrostly.

Problematický však není samotný růst cen nemovitostí, ten je naopak v určité míře žádaný. Vrásky ale domácnostem, obcím a zprostředkovaně politické reprezentaci dělá jeho tempo, které už od roku 2015 dosahuje dvouciferných hodnot. A stále hledá svůj strop.

Zdroj: https://www.czso.cz/csu/czso/indexy-realizovanych-cen-bytu-2-ctvrtleti-2021

Snadná řešení nejsou

Jako lék na již roky trvající prudký růst cen nemovitostí se nejčastěji uvádí masová výstavba. Na vývoji počtu dokončených bytů je vidět, že stavební aktivita stále nedosáhla vrcholu z let 2007 až 2009. Na stranu druhou však již rozdíl není tak velký jako v pokrizových letech.

Zdroj: vdb.czso.cz

Měl by však být historický dluh v podobě cca 30 tisíc nezkolaudovaných bytů příčinou pro zdvojnásobení cen během pěti let? Sám o sobě zřejmě ne. Je k deregulaci masové výstavby jiný důvod, např. prudký nárůst počtu obyvatel? Přirozený přírůstek počtu obyvatel v tuzemsku dlouhodobě osciluje kolem nuly. Za utěšeným nárůstem počtu obyvatel tak stojí zahraniční migrace, která se soustředí zejména do oblasti velkých měst, tedy Prahy a Brna. Naopak v řadě bývalých okresních měst počet obyvatel v lepším případě stagnuje, spíše však klesá. Přesto i zde ceny vzrostly o desítky procent. O novou bytovou výstavbu, kde cena za m² může začínat na 80 tis. Kč, tedy výrazně níže než je zvykem v Praze či Brně, avšak úplně mimo možnosti zdejší mzdové hladiny, tak není nepřekvapivě zájem. Proto se také v menších městech nijak překotně nestaví. Zjednodušení legislativy by tak mohlo dostat na některé lokální trhy více bytů, zběsilý růst cen nemovitostí napříč republikou to však nevyřeší.

Zdroj: https://www.czso.cz/csu/czso/obyvatelstvo_lide

Při lamentování na drahotou se pouze okrajově zmiňují další důležité faktory cenotvorby, a to materiály a práce. Náklady na obojí rostou právě o desítky procent a pokud nepřijde technologický zlom, který by umožnil např. efektivnější recyklaci již použitých materiálů nebo z velké části nahradil lidskou práci, nic se na tom nezmění.

Na co se však zapomíná, je zpřísňující se legislativa v oblasti standardů novostaveb. Nízká energetická náročnost, použité materiály, uhlíková stopa. Limity těchto a mnohých dalších parametrů se neustále posouvají a přestože pak v dlouhodobém měřítku mají pozitivní vliv na peněženky vlastníků nemovitostí skrze nižší náklady, aktuální výstavbu prodražují. A bude tomu tak i nadále.

Spirála bez kontroly

Hlavní viník vysokých cen je však jinde. V důsledku historicky nevídané měnové expanze centrálních bank, které tisknou měsíčně v přepočtu biliony korun a nastavují politiku nízkých či dokonce záporných úrokových sazeb, se do oběhu dostalo nepředstavitelné množství spekulativního kapitálu. A ten hledá jakýkoliv způsob, jak se zhodnotit. V dnešní době se dá totiž obchodovat prakticky cokoliv, od zemědělských produktů přes komodity až po akcie či třeba elektřinu nebo emisní povolenky. A také nemovitosti. Růst jejich cen není totiž českým specifikem, ale celosvětovým trendem. V tuzemsku má však určité charakteristické rysy, a to především díky chybějící či relativně benevolentní daňové legislativě. Po zrušení daně z nabytí zůstala u fyzických osob fakticky jediná daň, a to z příjmů. Zde se sice prodloužil daňový test, avšak ve chvíli, kdy se zisk z přeprodeje během dvou let počítá v milionech, 15 % už lze oželet.

Pohádkové zisky už přitáhly plnou pozornost spekulantů, kteří mnohde šponují ceny pouze mezi sebou. Zvlášť ve chvíli, kdy je čím dál více oblíbenou formou prodeje aukce mezi zájemci s tím, že preferovány jsou nabídky v hotovosti. To automaticky diskvalifikuje skutečné zájemce o bydlení, nikoliv o spekulaci, protože ti musí v drtivé většině případů financovat koupi úvěrem. Kolikrát se tak stává, že v nemovitosti od developera reálně bydlí až třetí či další skutečný vlastník. Nájem pro spekulanty také není zajímavý, protože preferují krátkou dobu držby a ideálně netknutý stav bytu tak, aby se dal rychle zpeněžit.

Vysoké ceny odrazují též investory v pravém slova smyslu, protože investiční výnos z nájmu při současných nákladech na pořízení pokryje sotva dlouhodobé náklady na údržbu, avšak už nestačí ani na inflaci. Investorům tak dávají větší smysl např. dividendové akciové tituly, milovníkům realit pak nemovitostní fondy.

Svůj díl pak za situaci na trhu nesou i developeři, pro které je výstavba stále především byznys, na což řada analytiků při rozhovorech s nimi překvapivě zapomíná. Vysoké ceny jsou v jejich bytostném zájmu, jelikož jim umožňují zvyšovat marži. Nezřídka se tak lze setkat se situací, kdy je ceníková cena bytů v projektech postupně od prvního zveřejnění i několikrát navyšována. V extrémních případech jsou dokonce vypovídány první uzavřené rezervační smlouvy a hrazena smluvní penále i ve výši 10 % z plnění. Avšak ve chvíli, kdy se nemovitost prodá následně o 25 či více procent dráž, je to pro některé developery až příliš lákavé.

Z bydlení se tak stala už ani ne investiční, ale spíše spekulativní záležitost. Návrat k mírnějšímu růstu cen bude trvat dlouho a nebude bezbolestný. Kromě ukončení politiky levných peněz, což je nezbytná podmínka, bude zřejmě na stole i otázka zákonných a daňových omezení. Stávající stav totiž není především z hlediska sociálního smíru udržitelný.

Autor: Vojtěch Hebnar

Späť