Češi propadli investičním bytům. Jak koupit byt jako investici a vydělat na něm?

Češi propadli investování do nemovitostí. Důvod je nasnadě: nulové výnosy ze spoření a nejistá situace na finančních trzích stále více lidí motivují k tomu, aby hledali alternativní způsoby zhodnocení úspor. A právě koupi bytu určeného především k pronájmu volí stále více z nich. Výnosy z takové investice totiž při správném postupu mohou být mezi třemi až pěti procenty ročně.

Novou módu potvrzují developeři i realitní kanceláře. "Je to jeden z nejsilnějších trendů v oblasti realit v Praze. A regionální města dění v Praze postupně následují," konstatuje generální ředitel developerské společnosti Finep Tomáš Pardubický, podle nějž poptávka roste zejména v posledních dvou letech. Za účelem uložení volných peněz se dnes podle údajů z trhu prodává především v Praze až třetina nemovitostí.

Rostoucí zájem o pořízení bytu s sebou ale přináší také růst cen. A zároveň větší rychlost − zatímco dříve uzavření prodeje trvalo měsíc a půl, dnes se většinou vejde do 30 dnů. Při investici je tak nutné dobře a rychle počítat a porovnávat cenu s potenciálními příjmy z nájmu, aby byt skutečně vydělával.

Každé kritérium výběru je přitom takřka stejně důležité. Byt v nevhodné lokalitě může přinášet ztráty kvůli delší neobsazenosti. Výběr nevhodné hypotéky zase může negativně ovlivnit výnosy. A konečně neplatič, noční můra každého majitele bytu, za sebou může zanechat dluhy v řádu desítek i stovek tisíc. Ve všech případech je výsledkem znehodnocení investice. Jak tedy vybrat investiční byt a nespálit se?

Prvním krokem je ujasnit si budoucí záměry s nemovitostí. Jiný byt by měl zvolit člověk hledající co nejvyšší měsíční výnos, jiný ten, kdo nemovitost kupuje jako uchovatel hodnoty nebo kvůli očekávání růstu její ceny, a konečně jiný ten, kdo se pro koupi rozhodl kvůli aktuálním výhodným podmínkám a chce zajistit budoucí bydlení pro své děti. Účel nákupu ovlivňuje prakticky všechny aspekty: velikost a vybavení bytu, lokalitu i stáří nemovitosti.

Realitní makléři zároveň radí: při výběru nechte stranou emoce. Mnoho investorů se totiž dopouští jedné chyby - investiční byt vybírají podle vlastního vkusu, jako by v něm sami chtěli bydlet. "Při investování je ale třeba se odosobnit. Dívat se na byt očima potenciálního nájemníka," upozorňuje ředitel realitní kanceláře Maxima Vladimír Zuzák.

Na velikosti záleží

Jednoznačně nejvhodnější pro investování jsou byty o velikosti 2+1 nebo 2+kk. Důvod je jednoduchý: množina potenciálních nájemníků je u nich zdaleka největší. "Tyto byty dokážou uspokojit velkou část poptávky po nájmech − takzvané single nájemníky, mladé páry, lidi dojíždějící za prací i nájemníky v důchodovém věku, kteří se chtějí přestěhovat do menšího," vypočítává zakladatel realitní společnosti UlovDomov.cz Tomáš Brychta.

Jinými slovy mají menší byty potenciál být nejrychleji obsazené. Zároveň platí, že je u nich obvykle nejlepší poměr mezi pořizovací cenou a výší nájmu. Právě malé byty jsou tedy ideální pro investory hledající co nejvyšší výnosy.

Zajímavé nicméně mohou být i větší nemovitosti, i když spíš ve specifických případech. Byty o rozměrech 3+1 a větší jsou totiž podstatně dražší, přestože není možné žádat po nájemnících adekvátně vyšší nájem. Nejčastější cílová skupina − rodiny s dětmi − zároveň většinou dávají přednost pořízení vlastního bydlení před nájmem. Koupi velkého bytu proto doporučují realitní makléři především pro jednu cílovou skupinu: studenty. V takovém případě lze maximalizovat zisk pronajímáním jednotlivých pokojů. Vyvažuje to ovšem větší starost o byt.

Menší byty typu garsonky naopak odborníci nedoporučují pro investování vůbec. Potenciální nájemníci se rekrutují obvykle jen z řad "singlů".

Velká města versus regiony

Největší zájem o nájemní bydlení je − i s ohledem na vyšší pořizovací ceny nemovitostí − především ve velkých městech. Jednoznačně vede Praha následovaná Brnem a Ostra­vou. I v rámci velkých měst je nicméně klíčové zvolit správnou lokalitu − rozhodující roli opět hraje poměr ceny bytu a potenciálního nájmu, podstatná je ale také poptávka po nájemním bydlení. Kde se tedy poohlížet?

Co se Prahy týče, doporučují realitní experti hned několik čtvrtí: například Vysočany, Střížkov, Stodůlky nebo Holešovice. Ve všech případech jde o donedávna zanedbávané lokality se stále ještě přijatelnými cenami, které ale u nájemníků získávají na oblibě. Žádané, i když dražší, jsou pak Pankrác, Karlín nebo Smíchov, kde se potenciální nájemníci rekrutují z řad mimopražských zaměstnanců tamních velkých administrativních center. Velká poptávka po větších bytech je také v Praze 4 a Praze 6 poblíž velkých vysokých škol, kde lze skupině studentů pronajímat i nemovitost o rozměrech 3+1 nebo větší.

V Brně patří mezi "dobré čtvrti" například Královo Pole, Žabovřesky či Veveří. "V těchto místech lze nájemníka najít prakticky okamžitě a současně výnos z nájmu zde bude vyšší než třeba v lukrativním centru Brna, kde je hodnota nemovitostí znatelně vyšší, avšak nájemné je jen mírně vyšší než v širším centru," vysvětluje spolumajitel realitní kanceláře RE/MAX Center Daniel Kotula.

Výběr bytu ve velkých městech by se nicméně neměl omezovat jen čistě na konkrétní čtvrť. Velmi důležitá je z pohledu potenciálních nájemníků také dopravní dostupnost: ideálně v blízkosti metra v Praze či tramvajových zastávek. Roli hraje také občanská vybavenost − tedy například blízkost obchodů, školek a podobně.

Přestože velká města jsou z hlediska investování do bytů nejoblíbenější, zhodnotit peníze je možné i v men­ších městech v regionech. Ceny bytů jsou tam podstatně nižší, ale výše nájmů není proporciálně menší. "Třeba v Mostě lze pořídit byt za 180 tisíc korun, čistý zisk může být kolem tří tisíc měsíčně a návratnost investice je třeba jen pět let," dává příklad ředitel kanceláře M&M Reality Pavel Zámečník.

Klíčová je v regionech nicméně znalost lokality ze strany majitele. Každá má totiž svá specifika. Například v Olomouci − univerzitním městě − se "znalec" místních poměrů může orientovat na studenty, v Ostravě na sociální bydlení a v Kolíně na pracovníky automobilky. Mimochodem − právě blízkost velkých, stabilních firem s mnoha zaměstnanci je hlavním doporučením pro investování do nemovitostí v regionech.

Starší, nový, vybavený, prázdný?

Volba mezi investicí do nového, nebo staršího bytu se odvíjí především od typu investora. Ten, kdo hledá nejvyšší měsíční výnos, by měl volit spíše starší nemovitost s nižší pořizovací cenou. Naopak nejvyšší budoucí růst hodnoty slibují byty v nových developerských projektech. Nový byt je také vhodný v případě, že kupec počítá do budoucna s jeho přenecháním potomkům.

U novostaveb je pochopitelně nutné počítat s vyšší pořizovací cenou; tu ale na druhou stranu vyvažují nižší náklady na údržbu i příspěvky do fondu oprav − mají levnější provoz. "Zároveň platí, že nájemce v novostavbě bude ochotný platit i vyšší nájem," dodává Daniel Kotula. Nové byty většinou nabízejí komfortnější bydlení: mají v drtivé většině balkon nebo terasu, lépe řešenou akustiku nebo pachovou prostupnost než staré "paneláky" a lze k nim přikoupit také parkovací stání.

Naopak u starších bytů je potřeba počítat s dodatečnými náklady například na rekonstrukci. Přestože i kvalita některých novostaveb bývá diskutabilní, starší byt obzvlášť vyžaduje věnovat maximální pozornost technickému stavu ještě před koupí. Pokud bude do budoucna potřeba například vyměnit topení nebo elektroinstalaci, zvýší to náklady o desítky až stovky tisíc korun. Stejně tak průběžné náklady na udržování nemovitosti jsou u starších bytů obvykle vyšší kvůli potřebě častějších oprav. To vše je nutné zahrnout do výpočtu výnosnosti.

Byt určený k pronájmu je dobré také vybavit alespoň základními věcmi: kuchyňskou linkou, lednicí, pračkou či vestavěnou skříní. Dále pak záleží na skupině poten­ciálních nájemců, na niž majitel nemovitostí cílí. V případě pronajímání bytu studentům postačí "spartánské" levnější vybavení − postel či psací stůl −, pokud má byt sloužit jako útočiště zahraničního manažera či podobnou skupinu náročnějších nájemců, je dobré na vybavení nešetřit. "Při koupi luxusního bytu s terasou, například poblíž brněnského inovačního parku plného technologických firem, se vyplatí do bytu investovat a koupit reprezentativní vybavení," uzavírá Tomáš Brychta.

Lákadlo v podobě aktuálních sazeb

Rozhodujícím kritériem pro realizaci takového druhu investice právě nyní je momentální výše úrokových sazeb, díky které lze snadno využít pakový efekt hypotečních úvěrů. Již při 10% vlastních prostředků z uvažovaného objemu investice lze dosáhnout na velmi atraktivní úrok.

I vzhledem k tomu, že investice do nemovitosti je projektem na desítky let, hraje i další charakteristický rys dnešních podmínek při sjednávání úvěru, a to prodlužující se délka tzv. fixace, potenciálním investorům do karet. Např. fixaci na dobu 10ti let lze sjednat s úrokovou sazbou pod 2 % ročně. Jelikož mají žadatelé o hypotéky o delší fixační období  rostoucí zájem lze předpokládat, že banky budou v tomto ohledu nadále inovativní.

Autor: Jan Němec

Späť