Jak efektivně umořit hypotéku

Hypotéka, stejně jako každý jiný dluh, se musí časem splatit. Rámcové podmínky splácení si člověk určí již v samotné úvěrové smlouvě, ve které jsou stanoveny základní parametry jako výše úvěru, počet splátek, úroková sazba, měsíční splátka apod. Existuje však několik způsobů, jak se s úvěrem v průběhu času vypořádat.

Smlouva jako „Písmo svaté“

Na první pohled je nejjednodušším způsobem splacení úvěru prosté dodržování základního, původně dohodnutého, rámce. Největším kladem tohoto přístupu je určitá forma jistoty. Takto víte, že s hypotékou na 5 milionů korun se budete potýkat 30 let, splátka se bude pohybovat v závislosti na úrokové sazbě při první pětileté fixaci v rozmezí 17 až 19 tisíc, celkový přeplatek na úrocích by pak byl za třicet let bez započtení daňové úspory cca 1,3 až 1,5 milionu.

Pro lidi, kteří potřebuji pro svůj vnitřní klid znát co nejpřesnější stav věci a chtějí mít s hypotékou v budoucnu co nejméně jakýchkoliv starostí, by tak bylo vhodné uvažovat rovněž o co nejdelších obdobích fixace. Stále oblíbenější jsou fixace na 10 let, zajímavé podmínky jsou nabízeny i pro období patnáctileté. Dokonce se lze setkat už i s fixací na 20 let či po celou dobu trvání úvěru. Tam však sazby momentálně nejsou pro širokou veřejnost příliš atraktivní.

Průběžné umořování

Další možností, která je nyní hojně diskutována díky změnám způsobeným loňskou novelou zákona o úvěrech, je bezplatná každoroční mimořádná splátka až 25 % z výše zbývající jistiny. Do teď byl v českých domácnostech relativně běžný scénář, že pokud se zejména při bilancování na konci roku našly nějaké přebytečné peníze, vložily se na "stavebko", spoření pro děti či se za ně něco pořídilo. Nyní se pro ty, kteří mají hypotéku, nabízí nová možnost – bez poplatku poslat jednorázovou částku, po jejímž započtení se určí nová výše dluhu a především měsíční splátky, takže efekt takového kroku člověk pocítí relativně rychle.

Na druhou stranu, pokud se výše takovéto mimořádné splátky pohybuje na úrovni desítek tisíc, tedy ekvivalentu 2 až 5 tisíc korun měsíčně odkládaných bokem, bude se nová výše splátky lišit pouze o desítky korun. Každá koruna se samozřejmě počítá, ale celkový dlouhodobý efekt takovéhoto počínání na dobu splácení či výši přeplatku na úrocích není příliš výrazný.

Definitiva

Posledním způsobem je průběžná tvorba rezervy „bokem“, do které by se případné prostředky, které by zůstaly „navíc“, převedly. Tato rezerva má většinou podobu podílového fondu nastaveného na strategii zamykání výnosů, která naspořené prostředky ochrání ke konci spoření. Základní parametry jako jsou doba, po kterou je nutné spořit, dále kdy bude možné pomocí rezervy doplatit hypotéku a jak naplánovat co nejefektivněji fixační období kvůli mimořádnému splacení, se dají celkem dobře odhadnout.

Hlavním rozdílem oproti každoročnímu částečnému splácení hypotéky je to, že prostředky v rezervě časem díky zhodnocení nabydou mnohem většího objemu, než činily prosté vlastní příspěvky. Navíc díky delší době lze naplno využít efektu „úroku z úroku“, který se začne více projevovat právě při vyšších sumách.

Při spoření ve výši 3 tisíc korun měsíčně tak bude možné splatit hypotéku na 5 milion korun místo za 30 let o 7 let dříve, při odkládání 5 tisíc korun pak dokonce o 10 let. Celková úspora pak může přesahovat milion korun, k tomu se navíc člověk o roky dříve zbaví závazku a bankovní zástavy na své nemovitosti. To už samo o sobě stojí za uvážení.

Rada nad zlato

Ať už preferujete jakoukoliv cestu, možností nastavení, využití a propojení různých finančních produktů je v dnešní době opravdu mnoho. Vyplatí se tak spojit se s odborníkem, který by pomohl se správnou orientací v problematice a v ideálním případě tak ušetřil až miliony korun a roky zbytečného zadlužení navíc.

Autor: Vojtěch Hebnar

Späť