Koupě nemovitosti a daň z jejího nabytí

Při pořizování nemovitosti se logicky nejvíce pozornosti věnuje zajištění financování celého záměru. Velmi důležitou položkou, která má rovněž vcelku výrazný dopad na peněženku, přesto bývá řešena až jakoby navíc a často na poslední chvíli, kdy pak dokáže veškeré kalkulace a dohody o ceně a nákladech „rozprášit“, je daň z nabytí nemovitosti.

Klíčová je nabývací hodnota

Tato majetková daň se vztahuje na úplatný převod nemovitosti, což však neznamená, že se týká pouze případů, kdy jsou protihodnotou jen peníze. Úplatou v tomto případě může být i převzetí dluhu či směna, na což bývá mnohdy zapomínáno.

Sazba daně je ve výši 4 % nabývací hodnoty snížené o uznatelné výdaje. Každý milion korun této hodnoty je tedy zdaněn 40 tis. korunami. Nabývací hodnotu lze určit různě – ze sjednané ceny, srovnávací daňové hodnoty, zjištěné nebo zvláštní ceny. Srovnávací daňová hodnota je částka odpovídající 75 % zjištěné ceny nebo 75 % směrné hodnoty, ke které se porovnává cena dohodnutá v kupní smlouvě, tj. sjednaná cena (Finanční správa má na svých stránkách zpřístupněny aplikace, na základě kterých si lze směrnou hodnotu vypočítat). Zjištěná a zvláštní cena jsou specifické případy upravené v zákonném opatření Senátu č. 340/2013 Sb., kdy se jedná např. o účely související s exekucí či vydražením. Pro běžné případy jsou důležité termíny sjednané ceny a srovnávací daňové hodnoty. Finanční úřad totiž stanovuje daň z vyšší z obou hodnot, takže pokud je sjednaná kupní cena výrazně nižší či dokonce pouze symbolická, daňové povinnosti se kupující tímto postupem nevyhne.

Není vyhnutí

Je vhodné daň z nabytí nemovitosti přímo zahrnout do kupní smlouvy, respektive kupní ceny. Tato daň je totiž položkou, na kterou se při vyjednávání o ceně či kalkulování úvěru často zapomíná. Avšak vzhledem k tomu, že např. při koupi nemovitosti v hodnotě 5 mil. Kč je teoreticky řeč o dani ve výši 200 tis. Kč, je nutné brát tento náklad v potaz. Při úplatném nabytí se jí není možné vyhnout, a to ani v případě přeprodeje či směny v rámci rodiny.

Za bezúplatné převody, na které se tato daň nevztahuje, lze považovat dar či dědictví. Při vypořádání podílů bývá kvůli vyhnutí se daňové povinnosti často zvažována právě varianta darování, kdy se následně bývalí podílníci nějak vypořádají. Jenomže financování právě toho „nějak“ je v případě darování krajně problematické, kdy účelový úvěr získat nelze, protože již chybí účel (není podíl, který by měl být vypořádán). Zůstává zde ještě úvěr neúčelový, kde je však vysoké riziko toho, že se finanční úřad dobere záměru daňovou povinnost obejít a tuto dodatečně vyměří včetně penále. Klíčovou roli zde hrají údaje v katastru nemovitostí, kdy je krajně podezřelé, pokud je nemovitost nabyta darem a hned vzápětí je zatížena zástavním právem banky z důvodu hypotečního úvěru, což jsou vše veřejně dohledatelné informace.

Daňovou povinnost nese kupující. Přiznání k dani musí podat nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k zapsání vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Místně příslušným je pak finanční úřad, v jehož územním obvodu se předmětná nemovitost nachází.

Co se snížení daně o uznatelné výdaje týče, za ten v praxi nejběžněji používaný se považuje znalecký posudek. Lze jej uplatnit ve všech případech určování nabývací hodnoty, což může být zajímavé i z hlediska případného financování hypotečním úvěrem, kdy banky procesují takovéto záměry jedině na základě znaleckého posudku.

Autor: Vojtěch Hebnar

Späť