Ach ta metodika

Realitní trh je zaplaven nesčetným množstvím dat, se kterými se dá pracovat různým způsobem. Zároveň však platí, že při nevhodném výkladu mohou v zájemcích o prodej či naopak koupi nemovitosti vyvolat mnohdy nereálná očekávání, což může v důsledku vyústit ke zbytečné ztrátě peněz, času i nervů. Rozhodně se tak vyplatí se před jakoukoliv transakcí nejprve pořádně věnovat studiu podkladů či se alespoň obrátit na někoho, kdo se touto problematikou profesionálně zabývá.

Jak jsou na tom vlastně ceny nemovitostí?

První problém se objeví hned na začátku, a to v definici slova nemovitost. Jedná se o byt, dům či pozemek? Jde o novostavbu či starší zástavbu? Nachází se nemovitost v centru krajského města nebo v zapadlé vísce? Na toto všechno je potřeba si nejprve řádně odpovědět, teprve poté může přijít na řadu hledání správných podkladů.

Pokud tedy stojí v centru zájmu data o vývoji cen nemovitostí v Praze či krajských městech, může být z hlediska informací validní databáze portálu Cenová mapa spravovaného společností Deloitte^[1]. Naopak pro pohled na situaci bytů v menších městech či vesnicích je vhodný Atlas cen společnosti Reas^[2]. Oba portály čerpají data z katastru nemovitostí, Atlas cen se však neomezuje pouze na krajské metropole. Navíc nabízí i poměrně unikátní pohled na ceny bytových jednotek přímo v konkrétních domech doplněný o dostupné údaje z realitních portálů, např. o délce prodejní doby či původní inzerované ceně a rozdílu mezi ní a tou konečnou prodejní.

Z pohledu databází domů či pozemků dosud takto komplexní nástroje k dispozici veřejně nejsou. Je to však spíše jen otázkou času.

Pozor na titulky

Je nepsaným pravidlem, že čím třaskavější nadpis, tím je větší zájem o samotnou zprávu. Průměrná prodejní cena za byt v prvním čtvrtletí letošního roku ve výši 159 800 Kč za m² zní až absurdně, než si člověk zjistí, že se jedná o údaj za Prahu 1. Nebo že ceny bytů vzrostly ve stejném období o 16,3 %, což je však míra platná pro Ústí nad Labem, kde je i přes tento zdánlivě skokový růst stále průměrná cena sotva 21 000 Kč za m². Žádný z uváděných údajů není fiktivní, přesto celkový obraz o vývoji na realitním trhu mohou těžko poskytnout (pokud se nezajímáte o byt přímo ve zmiňovaných oblastech).

Další past může spočívat v nerozlišení mezi cenami novostaveb a dalších nemovitostí. V případě, že je cena u novostavby vyšší a byt je tak hůře prodejný, má developer ještě řadu nástrojů, jak jej zatraktivnit. Může nabídnout např. poukaz na kuchyňskou linku nebo sklep či garážové stání v ceně. Teprve až nic z toho nezabere, je na řadě případná sleva. U hotových nemovitostí tento postup není možný, když se již na začátku prodává celý komplet. V případě nezájmu kupujících pak musí přijít na řadu rovnou snížení ceny. Že se v současnosti inzertní ceny příliš nepotkávají s realitou dokládají právě data Atlasu cen, kdy rozdíl mezi inzertní a realizovanou prodejní cenou může činit více než třetinu^[3].

Zpožděná dynamika

V dnešní zrychlené době jsou žádány informace hned a prakticky online. Realitní trh má však svůj specifický časový vývoj, kdy zpravidla data propsaná dnes do katastru nemovitostí jsou obrazem realitního trhu z doby 3 až 6 měsíců zpátky. Je nutné počítat s tím, že časová dotace spojená s realitní transakcí se počítá spíše na měsíce než týdny. Nejprve je potřeba zjistit vlastní finanční možnosti, následuje průzkum vhodných lokalit a prohlídky vybraných nemovitostí. Pak je teprve na řadě dohadovací proces, příprava, vyhotovení a realizace smluvní dokumentace jak k převodu nemovitosti, tak k jejímu zafinancování.

Během této doby se může změnit celá řada věcí, s čímž je nutné počítat. Kdo je totiž připraven, bývá málokdy překvapen. A k řádné přípravě je třeba vycházet z odpovídajících podkladů.

Autor: Vojtěch Hebnar

Späť